분양신고 수리 전 7억 수령·미등록 타입 판매·설계변경 무단 처리 주장…시행사, 세대당 4천만원 보상 제안

강남역 도보 4분 거리 역세권에 들어선 강남 최고급 오피스텔 ‘더 갤러리 832’가 입주를 앞두고 대규모 분쟁에 휘말렸다.

이 오피스텔은 서울 강남구 역삼동 832-2번지 일대(강남대로 330), 지하 7층~지상 37층 1개동 규모다. 시행사는 더강남832피에프브이(PFV)㈜, 시공사는 ㈜현대건설, 분양관리신탁·사업약정·대리사무는 코리아신탁㈜가 맡았다. 분양 당시 영국 부동산 컨설팅 회사 나이트 프랭크(Knight Frank)를 현대건설·코리아신탁과 대등한 ‘파트너’로 전면에 내세운 마케팅으로 주목을 받았다.

2021년 12월 공개모집 당시 일반 호실(전용 78~101㎡, 약 23~30평형)의 분양가는 32억~50억 원대로, 당시 강남역 인근 하이엔드 오피스텔 평균 분양가(전용 평당 1억~1억 5,000만 원 수준)에 부합하는 강남 최상위권 가격이었다. 32~33층 펜트하우스 6실은 분양가가 최고 103억 2,600만 원(P-2 타입)에 달해 이목을 끌었다. 단지 전체 공급금액 합계는 수천억 원대로, 2022년 4월에는 100억 원대 펜트하우스 6실이 완판됐다는 보도가 나오기도 했다.

그러나 당초 2026년 1월 입주 예정이었던 이 오피스텔을 둘러싸고 수분양자 29명이 코리아신탁㈜와 더강남832피에프브이(PFV)㈜, 중도금 집단대출에 참여한 오케이저축은행·안동농협·남서울농협·충북인삼협동조합·삼척농협·서울강동농협선사지점 등 총 8곳을 상대로 계약금 합계 약 111억 원의 반환과 위약금 및 중도금 대출채무 소멸을 구하는 소송을 서울중앙지방법원에 냈다. 소송 대리인 법무법인 여암(담당 변호사 이희준)이 지난달 20일 제출한 소장에는 건축물의 분양에 관한 법률(이하 건축물분양법) 7개 조항 위반 의혹이 구체적 날짜와 금액을 들어 적시됐다.

■ 분양신고 수리 두 달 전 1억 입금, 계약 9일 만에 중도금 실행…”분양법 전면 위반”

소장에서 가장 먼저 지목된 위반사항은 분양신고 수리 전에 분양 행위를 한 행위이다.

대법원(2011도12708)은 건축물분양법 제10조 제1항에서 규정하는 ‘분양신고를 하지 아니하고 건축물을 분양한 사람’에 대하여, 사용승인 전에 피분양자들과 분양계약을 체결한 사람을 의미한다고 판시하였다.

이 사건 오피스텔의 분양신고 수리일은 2021년 12월 14일이다. 그러나 분양신고 수리 이전인 2021년 9월경, 예약 안내문에 따라 ‘예약증거금 명목’으로 입주자 모집공고문에 기재되지 않은 코리아신탁(주) 명의 하나은행 계좌에 약 1억 원이 입금되었다.

수리를 받기 전인 2021년 11월과 12월에도 각기 다른 계약자로부터 각각 1억 원, 5억 원 가량이 같은 코리아신탁 명의 하나은행 계좌로 들어온 사실이 이체확인증에서 확인됐다. 건축물분양법 제10조 제1항은 분양신고 없이 건축물을 분양한 자를 형사처벌 대상으로 규정한다.

수리 전 세 차례에 걸쳐 총 7억 원 가량이 입금된 정황은 이 조항의 정면 위반에 해당한다는 것이 원고 측 주장이다.

분양 광고 및 사전 모집이 이루어진 시점 역시 주요 쟁점으로 지적되고 있다.

건축물의 분양에 관한 법률 제6조 제1항은 분양사업자가 분양신고 수리 사실을 통보받은 이후에만 광고를 통해 수분양자를 공개적으로 모집할 수 있도록 규정하고 있다.

그럼에도 불구하고 피고 측은 분양신고 수리일(2021년 12월 14일) 이전부터 적극적인 분양 홍보를 진행한 정황이 확인된다.

더강남832피에프브이 주식회사는 분양신고 수리일 이전에 블로그, 유튜브, 신문기사, 전광판 광고, VVIP 라운지 운영 등 다양한 채널을 통해 이 사건 오피스텔에 관한 분양 광고를 실시했다.

2021년 5월 4일 A 경제신문에 게재된 기사에는 “Gallery832는 현재 고객들을 위한 사전 VVIP 라운지를 운영 중이다. Gallery832 공식 홈페이지 또는 전화 문의를 통해 방문 사전 예약 및 관련 내용에 대한 안내를 받을 수 있다”는 내용이 포함되어 있다. 이는 분양신고 수리일보다 약 7개월 이상 앞선 시점에 이미 VVIP 라운지를 운영하며 실질적인 사전 분양 활동을 전개한 것으로 의심된다.

또한 2021년 11월 30일 갤러리832 분양대행사 팀장 명의의 블로그에는 ‘100% 사전예약제 모델하우스 운영’ 및 방문 예약 안내 글이 게시됐고, 삼성동 내 5개 대형 전광판에서 매시간 11분경 싱크 플레이 방식으로 광고를 진행하기도 했다.

이와 같은 행위는 건축물분양법 제6조 제1항 (분양신고 수리 사실을 통보받은 후에야 광고·모집할 수 있음)을 위반한 것으로, 같은 법 제10조 제2항 제1호에 따라 벌금형 이상의 형사처벌 대상이 될 수 있다.

소장에 따르면 설계변경으로 새로 만들어진 펜트하우스 타입 판매도 위반 의혹을 받고 있다. 2021년 12월 14일 문화일보에 게재된 입주자모집공고 가격표에는 P-1A 타입(93억 7,100만 원), P-1 타입(95억 2,700만 원) 등이 명시돼 있다.

그런데 이후 일부 수분양자는 공고 어디에도 없는 P-1C 타입의 공급계약서를 받았고, 계약금액은 공고상 최고가인 P-1 타입 95억 2,700만 원을 웃도는 96억 8,800만 원으로 확인됐다.

해당 수분양자는 P-1A 관련 자료만 제공받았을 뿐, 자신이 계약한 타입의 평면도·면적표·공급가격표를 끝내 교부받지 못했다. 대법원은 2011도12708 판결에서 “분양신고가 수리된 범위를 벗어난 부분에 대해 분양계약을 체결한 행위는 분양신고를 하지 아니하고 건축물을 분양한 행위”에 해당한다고 판시했다. 건축물분양법 제5조·제10조 제1항 위반 소지가 있다는 것이다.

중도금 수령 시점도 문제됐다.

건축물분양법 시행령 제11조 제2항 제2호는 최초 중도금을 계약일로부터 1개월이 지난 날부터 받을 수 있다고 규정한다. 그러나 이 사건 오피스텔의 특정 호실에서는 분양계약 체결일로부터 불과 5일, 9일 만에 1차 중도금 대출이 실행된 것으로 확인됐다. 건축물분양법 제12조 제1항 제1호는 이 같은 위반에 대해 1억 원 이하의 과태료를 부과하도록 정하고 있다.

분양 후 진행된 설계변경 처리도 적법 절차를 갖추지 못했다는 주장이 나왔다.

강남구청에 정보공개를 청구한 결과, 이 사건 오피스텔의 설계변경은 1차(2021년 11월 22일 접수·12월 2일 완료), 2차(2022년 3월 7일 접수·3월 18일 완료), 3차(2025년 6월 23일 접수·11월 20일 완료) 등 총 세 차례 이루어졌다.

그 과정에서 분양신고 전 36층이었던 건물이 37층으로 층수가 변경되었으며, 전체 호실 수는 185실에서 179실로 줄었고, 32층~33층의 일반타입 12실이 펜트타입 6실로 전환됐다. 건축물분양법 제7조 제1항은 공급가격 인상을 초래하는 변경(시행령 제10조 제1호), 공용·전용면적 감소(제2호), 층수 증감(제6호) 등 수분양자의 이해관계에 중대한 영향을 주는 설계변경은 수분양자 전원의 동의를 받도록 강제한다.

2022년 2월 27일, 분양대행사 담당자는 수분양자에게 카카오톡 메시지를 통해 “32층 일반세대를 펜트하우스로 설계변경할 계획”이라고 밝혔다.

이는 시행사 내부에서 설계변경이 이미 진행되고 있었음에도, 건축물분양법상 수분양자 전원 동의 절차를 고의 또는 중과실로 생략한 정황으로 지적되고 있다.

아울러 시행사 측이 일부 수분양자로부터 징구한 설계변경동의서에는 “32~33층 일반타입 12실 → 펜트타입 6실”로 명시됐으나, 2022년 4월 이후 작성된 동의서에는 이를 “호실 수 감소 및 호실별 면적 증가”로만 기재해 펜트하우스 전환이라는 핵심 사실을 누락했다. 또한 동의서에 전용·계약면적이 공란으로 남아 있었고, “설계변경이 복수 발생 시 중복 사용 가능”이라는 백지위임 문구가 포함됐으며, 새로운 펜트타입의 공급가격 인상 사실도 전혀 기재되지 않았다.

분양신고 수리 전 예약금을 받은 시점에는 36층 건물로 홍보했으나, 이후 37층으로 층수를 증가시켰음에도 해당 수분양자들에게 변경 사실을 고지하거나 동의를 받지 않은 것으로 확인됐다.

이러한 행위는 건축물분양법 제7조 제1항(수분양자 전원 동의 의무) 및 시행령 제10조(중대한 설계변경 범위)를 위반한 것으로, 제10조 제2항 제6호에 따른 형사처벌 대상이 될 수 있다는 지적이 나오고 있다.

건축물분양법 제10조 제2항 제6호는 이 같은 위반에 대해 1년 이하의 징역 또는 1억 원 이하의 벌금을 규정한다. 실제로 수원지방법원 안산지원은 2024년 1월 26일(2023고정438) 건축물분양법 제7조 제2항 위반으로 분양사업자에게 벌금형을 선고한 바 있다.

수분양자 측은 피의자들의 설계변경 관련 위법행위가 연쇄적인 구조를 띠고 있다고 주장했다.

“수분양자 동의 없이 설계변경을 강행한 것(건축물분양법 제7조 제1항 위반) → 분양신고 내용과 실제 건축물이 달라지는 상황(제6조 제2항, 제9조 제1항 위반) → 분양신고 당시 신고되지 않은 신규 타입(P-1C 등)으로 계약을 체결한 것(제5조 제1항 위반)”이라는 구조라는 것이다.

이들은 “이는 분양신고 → 광고 → 모집 → 계약 체결이라는 법이 정한 단계별 규율 체계를 조직적으로 무력화한 중대한 위법”이라고 강조했다.

분양대금이 공고문에 명시되지 않은 계좌로 흘러들어간 정황도 드러났다.

입주자모집공고와 계약서에 명시된 납부 계좌는 코리아신탁 명의의 KB국민은행 계좌이다.

그러나 시공사 현대건설 명의 하나은행 계좌로 계약금이 입금된 사례가 다수 확인됐으며, 일부 호실지정 계약서에는 이 계좌가 “호실 지정 계약금 계좌”로 공식 명시되기도 했다. 현재까지 확인된 28명 수분양자 중 약 절반이 계약금을 현대건설 계좌로 납입한 것으로 나타났다.

이 계좌는 분양신고 수리 전 예약금 수납에도 사용됐으며, 이는 건축물분양법 제8조(분양대금 보관·관리 의무) 및 제10조 제1항(분양신고 수리 전 분양 행위 금지) 위반 소지가 있다는 지적을 받고 있다.

분양계약서 필수 기재사항 누락 논란도 일고 있다.

건축물분양법 시행령 제9조 제1항 제11호는 분양계약서에 ‘분양사업자나 시공자가 시정명령·벌금형·과태료를 받을 경우 수분양자가 계약을 해제할 수 있다’는 내용을 반드시 포함하도록 규정하고 있다.

그러나 더 갤러리 832 공급계약서에는 해제 사유의 주체를 “갑(분양사업자) 및 시공자”로만 한정 기재하고, 분양공고상 자금관리신탁회사인 코리아신탁(주)이 법을 위반할 경우에 대한 해제권은 완전히 빠뜨렸다.

이는 건축물분양법 제6조 제4항(필수 기재사항) 및 제10조 제2항 제3호 위반 소지가 있다는 지적을 받고 있다.

아울러 세 차례의 설계변경이 이루어지는 동안 수분양자에 대한 정정공고가 한 차례도 이루어지지 않은 사실도 지적됐다.

건축물분양법 제9조는 분양광고 내용이 수리된 분양신고 내용과 다를 경우 즉시 시정을 명하고, 분양사업자는 10일 이내에 정정 내용을 공표하고 기존 수분양자에게 고지하도록 규정하고 있다. 피고들이 이 중 어느 하나의 처분이라도 확정받으면 분양계약서 제2조 ③항 5호·제3조 ②항에 따라 수분양자들에게 계약해제권과 공급금액 총액 10%의 위약금 청구권이 자동으로 열린다. 대법원은 지난해 12월 24일(2025다216444) 이러한 약정해제권은 해당 위반이 중대한 사항일 필요조차 없다고 판시한 바 있다.

■ 다락 높이 75cm·수영장 축소”…’더 갤러리 832′ 수분양자들, 사기·착오로 계약취소

건축물분양법 위반 외에 원고들은 민법 제110조(사기)와 제109조(착오)에 의한 계약 취소권도 경합 행사하고 있다.

분양 당시 더 갤러리 832 홍보자료에서는 A-1 Type(25호실)의 경우 전용면적 77.80㎡(23.53평)에 테라스 12.36㎡(3.74평), 다락 17.28㎡(5.23평)을 합산해 실사용 면적 107.44㎡(32.50평)으로 표기했다.

그러나 실제 현장 확인 결과, 저층부 다락의 높이는 약 75cm에 불과해 사람이 제대로 들어가 생활하거나 업무 공간으로 사용할 수 없는 구조인 것으로 드러났다.

이 사건 오피스텔의 다락은 복층 사용승인을 받지 않는 이상 실사용이 불가능한 구조로, 이를 주거 또는 업무 공간으로 사용할 경우 이행강제금 부과 등 행정적 제재 대상이 될 수 있다.

특히 원고 측은 “다락 면적을 실제 사용 가능 면적에서 제외하고 평당 분양가를 환산할 경우 저층부 ‘복층’ 세대의 평당 분양가가 고층부 ‘복층(전용화)’ 세대보다 오히려 높아지는 결과가 발생한다”며 “이는 분양 자료상 ‘실사용면적(전용+서비스)’ 표기가 사실상 광고적 효과만을 가지며, 실제 사용 가능한 면적과 분양가 사이의 합리적 비례 관계를 형성하지 못한다는 정황을 보여준다”고 주장했다.

아울러 분양 브리핑북에는 “6.2m 층고의 복층 듀플렉스”, “거실 높이 5.5m에 육박”이라는 수치가 제시됐다. 그러나 건축사 실측 결과 거실 오픈 부분 높이는 약 5,350㎜로 광고보다 150㎜ 부족했고, 1층 방 천정고는 2,450㎜(150㎜ 부족), 2층 방 천정고는 2,300㎜(100㎜ 부족)로 각각 확인됐다.

루프탑 스카이풀도 분양 당시 길이 25m, 깊이 1.5m로 안내됐으나, 실제 시공 결과 길이는 약 22m, 깊이는 약 1.2m에 그쳤다. 주요 빌트인 가전도 바뀌었다. 카탈로그에는 분리형 세탁기·건조기(비스포크 그랑데 2대)가 기본 제공품목으로 명시됐으나 실제로는 세탁·건조 일체형 1대로 교체됐고, 콜러(KOHLER) VEIL 비데일체형 양변기는 도토(TOTO) 제품으로 대체됐다. 지하 로비는 대리석·호텔급 마감 대신 일반 타일로, 현관문은 별도 디자인 처리 도어 대신 일반 방화문으로 시공됐다.

36~37층의 스카이풀·사우나·레스토랑 등 ‘더 클럽 832’ 시설도 문제가 됐다.

분양 자료는 이를 오피스텔의 핵심 프리미엄 어메니티로 광고했지만, 분양 당시 별도로 징구된 확인·동의서에 따르면 해당 시설은 오피스텔 공용부분이 아닌 시행사 단독 소유·운영의 근린생활시설이며, 시행사 지정 제3자에게 양도 가능하고 외부인도 이용할 수 있다.

수분양자의 권리는 이용권 1개에 불과하고 분양가에도 이용권 가치가 포함되지 않는다고 명시돼 있다.

‘나이트 프랭크(Knight Frank)’를 시공사·신탁사와 어깨를 나란히 하는 파트너로 분양 자료에 표기한 것도 도마에 올랐다. 원고 측에 따르면 피고들은 지난달 8일 강남구청 면담에서 나이트 프랭크와 아직 최종 계약서를 체결하지 않은 상태임을 스스로 인정했다.

시행사 측이 스스로 하자를 사실상 인정한 정황도 소장에 담겼다. 시행사는 다락 문제가 불거진 뒤 일부 수분양자에게 “세대당 4,000만 원의 보상금을 지급하는 조건으로 향후 다락 부분에 대한 증축·확장을 시도하지 않겠다는 각서를 쓰라”고 요구한 것으로 확인됐다. 원고 측은 이를 “시행사 스스로 분양 당시 안내와 실제 시공 결과 사이에 중대한 차이가 있음을 인정한 행위”로 보고 있다.

원고들은 소장을 통해 건축물분양법 위반에 따른 약정해제와 민법 제110조·제109조에 의한 취소를 동시에 주장하며 납입 계약금 전액 반환, 공급금액 10%의 위약금, 중도금 대출계약 채무의 소멸을 구하고 있다.

현대건설은 분양신고 수리 전 자금 수령, 시공사 명의 계좌를 통한 계약금 수납, 다락·층고 광고 수치와 실제 시공 결과의 차이, 나이트 프랭크 파트너십 계약 체결 여부 등에 관한 본지 질의에 답변을 거부했다.