파주시, 법적 의무 시정명령 거부 “시행사 방패막이” 논란

‘해당 없음’ 구역을 ‘상대보호구역’ 표기, 시행사 자체 자료와 충돌… 행정기관이 법리 혼선 사태 키워

대규모 복합시설인 ‘힐스테이트 더 운정’ 오피스텔 시행사가 2단지(P2 블럭)는 교육환경보호구역이 아님에도 보호구역이라고 사실과 다른 광고를 하면서, 유해시설 차단이라는 기대를 품고 수억 원의 계약을 체결했던 수분양자들이 피해를 호소하고 있다.

인허가권자인 파주시는 시행사가 직접 제출한 자료만으로도 허위 광고임을 확인할 수 있었음에도, 건축물 분양에 관한 법률(건분법)상 의무인 시정명령 발동을 거부하고 고발 조치도 이행하지 않아 행정기관이 대형 개발사의 ‘방패막이’를 자처하고 있다는 비판을 받고 있다.

17일 뉴스필드 취재를 종합하면, 경기도 파주시 와동동 1471-2, 3번지 일원(P1, P2블록)에 조성된 ‘힐스테이트 더 운정’은 총 3,413세대(지하 5층~지상 49층) 규모의 대형 주거복합단지로, 초기 주거형 오피스텔 분양이 단 6개월 만에 완료되는 등 흥행에 성공했다.

그러나 분양 흥행 직후, 이 단지는 고분양가와 부실 시공 논란에 휩싸였다. 전용 84㎡ 기준 7억 9천만~8억 9천만 원대에 이르는 높은 분양가는 인근 시세(4억~5억 원대)를 크게 웃돌았으며, 이후 사전 점검에서 수만 건의 하자가 발견되자 입주 예정자들은 시공사(현대건설)의 미흡한 대처에 반발하며 대통령실 인근에서 항의 집회를 여는 등 강경한 대응을 이어가고 있다.

여기에 교육환경보호에 관한 법률을 위반한 허위 분양광고 정황까지 드러났다.

1단지(P1 블럭)는 지산초등학교와 직선거리 196m에 위치해 교육환경보호법상 상대보호구역(200m 이내) 지정 대상에 해당한다.

반면, 2단지(P2 블럭, 1471-3)는 직선거리 433m로 보호구역 지정 기준을 크게 벗어나 비지정 구역이다.

따라서 2단지(P2 블럭)는 건축물 분양에 관한 법률(건분법)상 의무 고지사항인 ‘해당 없음’을 표기해야 했으나, 분양사업자는 이를 ‘상대보호구역’으로 기재하여 광고했다. 교육환경보호구역 지정 여부는 유해시설 입점 제한에 결정적인 영향을 미치는 핵심 정보인데, 수분양자들의 주거 환경에 직접적인 영향을 미치는 요소가 허위로 광고된 것이다.

■ 시행사 직접 작성 ‘교육환경평가서’에 2단지 ‘해당 없음’ 인지 정황

본지가 입수한 시행사 ‘하율디앤씨㈜'(인창개발 특수관계자)가 직접 작성해 파주시 교육지원청에 제출한 ‘교육환경평가서’를 분석한 결과, 분양사업자가 P2 블럭(2단지)이 교육환경보호구역이 아님을 사전에 인지하고 있었던 정황이 드러났다.

시행사는 평가서 내 ‘주변 개발 계획도’, ‘교육환경보호구역도’ 등을 통해 교육환경정보시스템상 P2 블럭이 아닌 P1 블럭에만 상대보호구역이 설정되어 있음을 파주시 교육지원청에 직접 제출했다.

특히 시행사 스스로 P2 블록은 지산초등학교와 가장 가까운 경계선이 433m임을 명시했으며, 통학구역 역시 훨씬 멀리 떨어진(도보 약 666m 이상) 서측의 파주와동초등학교 통학구역임을 명확히 명시했다.

시행사는 북측에 위치한 대학교 부지에 대해서도 “LH에서 지구단위계획(변경)을 통해 대학교 용지를 폐지하고, 의료시설용지로 변경할 계획”임을 언급하며, 해당 부지가 사업에 영향을 미치지 않으리라는 사실까지 인지하고 있었다.

파주교육지원청 관계자는 기자와의 통화에서 “시행사가 제출한 교육환경평가서 지도와 자료를 보면, P2 블록이 보호구역이 아닌 것을 육안으로도 알 수 있다”며 “시행사는 전문가로서 이를 알았어야 했고, 헷갈렸다면 추가 확인을 했어야 한다”고 밝혔다.

이 관계자는 “파주시가 시정명령 거부의 근거로 언급하는 ‘통합 승인(1, 2BL)’이라는 표현은 시행사가 제출한 교육환경평가서의 제목 자체가 ‘파주운정신도시 P1, P2BL 복합시설 신축공사’였기 때문에, 파주시가 이를 P1, P2 블록 전체에 대한 보호구역 설정 승인으로 오해했던 것 같다”고 설명했다.

이어 “그러나 평가서에 대한 검토 의견 내용을 확인해 보면, 이는 이 사업 대상지 전체(P1, P2) 중 교육환경보호구역으로 설정된 P1 블록에 대해 사업이 기존 학교에 미치는 교육환경 영향을 평가한 내용”이라고 명확히 했다.

특히 관계자는 교육환경 보호에 관한 법률 제6조 제1항 제5호에 따라 진행되는 이 절차의 법적 성격을 강조하며 다음과 같이 설명했다.

“해당 법률에 따르면, 교육환경평가서 제출 및 승인 대상은 ‘제8조제1항에 따라 설정·고시된 교육환경보호구역’에서 대규모 건축을 하려는 자로 한정됩니다. 따라서 이 승인 절차는 교육환경보호구역을 새롭게 설정하거나, 보호구역 여부를 재확인시켜주는 절차가 아닙니다”

시행사가 직접 작성한 평가서 역시 이미 설정된 P1 블록에 대해 사업이 기존 학교에 미치는 영향을 평가한 것이며, 교육지원청은 해당 공사로 인한 소음·진동, 비산먼지, 차량 통행 등 학생들의 보건 위생 및 학습 환경에 영향이 있을 것이라고 지적하고 이를 승인한 내용이라는 것이다.

관계자는 “지도까지 첨부했으니 P2 블록의 ‘해당 없음’ 사실을 시행사가 인지했을 것”이라고 덧붙였다.

게다가 시행사는 교육환경평가서에 P1 블록 내 유발되는 초등학생은 교육환경보호구역에 영향을 주는 지산초등학교를 명시했고, 2단지(P2 블록)에 대해서는 통학 범위를 훨씬 멀리 떨어진 파주와동초등학교로 명시했다.

특히 P2 블록과 파주와동초등학교 사이에 위치해 거리가 더 가까운 2023년 10월 준공된 420세대 A 오피스텔의 분양 광고에는 절대보호구역, 상대보호구역 모두 ‘해당 없음’이 건분법 기준에 맞게 명시되어 있었다.

이와 관련해 수분양자 측은 경험이 풍부한 대형 개발사(인창개발 계열)가 2단지의 교육환경보호구역 비지정 사실을 몰랐다는 것은 납득하기 어렵다고 비판했다.

인창개발은 전국을 무대로 주거시설과 상업 시설 등 다양한 개발사업을 펼치고 있으며, 하율디앤씨는 파주 운정신도시 내에만 1만여 가구의 공동주택 건설사업을 완수한 바 있다.

이러한 허위 광고 및 비지정 사실 인지 정황에 대한 취재팀의 질의에 대해 하율디앤씨는 현재까지 해명을 거부하고 있다.

■ ‘자체 행정 실수’ 덮으려 기속행위 거부?… 파주시의 ‘눈 가리고 아웅’식 행정 논란

이러한 논란 속에서 파주시의 행정 대응이 도마 위에 올랐다.

파주시는 분양신고 수리 과정에서 2단지의 교육환경보호구역 허위 기재 사실을 걸러내지 못한 데 이어, 이후 민원이 제기됐음에도 불구하고 기속행위인 ‘건축물 분양에 관한 법률’ 제9조 제1항에 따른 시정명령을 발동하지 않고 있다.

문제는 해당 위법 행위가 같은 법 제6조 제2항이 정한 분양광고 필수 기재사항 위반에 해당하고, 제10조에 따라 3년 이하의 징역 또는 3억 원 이하의 벌금이 가능한 형사처벌 대상임에도 불구하고, 파주시가 고발 조치조차 취하지 않았다는 점이다.

형사소송법 제234조 제2항은 공무원이 직무상 범죄를 인지했을 경우 고발해야 하는 강제 규정임에도 파주시가 아무런 형사적 대응을 하지 않았다는 지적이 나온다.

건분법 위반은 형사처벌 대상인데, 현재 2단지의 ‘해당 없음’ 사실이 교육환경정보시스템상 명백히 확인되고, 건분법 제6조 제2항이 분양 광고에 ‘설정 여부’를 포함하도록 의무화하는 상황이다.

수분양자들은 파주시가 과거의 행정 착오와 별개로 직무상 인지하게 된 현재의 명백한 범죄 사실에 대해 고발은 물론 시정명령 등 어떠한 행정 조치도 거부하는 것은 직무유기에 해당한다고 지적하고 있다.

파주시는 이에 대해 “허위 내용이 담긴 분양광고와 허위 내용이 반영된 분양신고 수리 내용이 서로 동일해 법에서 규정한 ‘내용의 다름’에 해당하지 않는다”며 시정명령 대상이 아니라는 입장을 유지하고 있다.

또 고발 조치를 하지 않은 이유로 수분양자들이 이미 고발을 진행했다고 설명했지만, 취재 결과 해당 위법 행위와 관련해 실제 고발이 이루어진 사실은 확인되지 않았다.

해당 단지(2단지)의 지번을 교육환경정보시스템에 검색해보면 일반인도 교육환경보호구역 설정 여부가 ‘해당 없음’임을 쉽게 확인할 수 있으며, 현재 취재팀 확인 결과도 동일하다(1단지는 상대보호구역, 2단지는 미설정).

수분양자 측은 파주시가 건분법 제9조 제1항 후단(“제6조제2항에 따른 사항을 포함하지 아니하였다고 인정되는 경우에는 즉시 분양사업자에게 시정을 명하고”)에 따라 즉시 시정명령을 발동해야 하는 기속행위를 거부하고 있다고 주장한다.

건분법 제6조 제2항은 분양 광고에 대통령령(건축물의 분양에 관한 법률 시행령)으로 정하는 사항을 포함하도록 규정한다.

시행령 제8조 제1항 제5의3호 나목에 따라 분양 광고에는 ‘교육환경 보호에 관한 법률’ 제8조에 따른 ‘교육환경보호구역 설정 여부(與否)’를 반드시 포함해야 한다.

P2 블럭의 교육환경보호구역 설정 여부는 ‘해당 없음’이 사실이다. 따라서 분양사업자가 실제 설정 여부(‘해당 없음’)라는 필수 고지 사항을 포함하지 않고 허위 사실(‘상대보호구역 포함’)을 기재한 것은 건분법 제9조 제1항 후단의 위반에 해당하며, 파주시는 수리 내용의 일치 여부와 무관하게 즉시 시정명령을 내려야 할 의무가 있다는 것이다.

파주시 담당 공무원은 취재팀과의 통화에서 2단지의 설정 여부에 대한 모호한 태도를 취했다.

이 담당자는 6조 2항의 필수 고지 사항에 대해 P2 블럭의 경우 “해당 없음으로 기재하는 게 맞다”라고 인정했지만, 최종적으로는 “교육 환경 평가 승인을 1블록 2블록 같이 다 받았기 때문에 포함이 된다고 지금 보고 있어서… 판단이 모호한 거예요”라며 ‘P1과 P2가 통합 승인을 받았으므로 판단이 명확하지 않다’는 이유로 시정명령 불가 입장을 고수했다.

파주시가 강조하는 ‘P1·P2 통합 승인’이라는 표현은 교육환경법의 절차적 특성과 교육지원청의 역할에 대한 이해 부족에서 비롯된 것으로 나타났다.

실제 사업 시행자는 ‘교육환경 보호에 관한 법률’ 제6조 제1항 제5호에 따라 교육환경평가서를 작성하여 관할 교육감에게 제출한다. 이 절차는 “이미 동법 제8조 제1항에 따라 설정·고시된 교육환경보호구역”을 대상으로 환경 영향을 평가하는 것이 핵심이다.

따라서, 파주시교육지원청이 승인한 것은 교육환경보호구역을 새롭게 설정하거나, 설정 여부를 판단해주는 절차 자체가 아니다.

더욱이 시행사 스스로 제출한 ‘교육환경평가서’ 자료 원본에는 P1 블럭만이 상대보호구역으로 명확히 지정되어 있으며, P2 블럭은 상대보호구역 기준인 학교 경계등으로부터 직선거리 200m를 훨씬 넘어선 433m 지점에 위치함을 명시했다.

또한 ‘절대보호구역 및 공사차량 출입구 위치도’에서도 1BL만을 상대보호구역으로 지정한 사실이 확인된다.

시행사는 P1 블럭은 북측에 위치한 지산초등학교와 대학교 예정지 영향을 받지만, P2 블럭은 북측이 아닌 서측의 파주와동초등학교 영향을 받으며 도보 거리가 약 666m 임을 통학로 현황도에도 적시했다.

교육지원청 관계자는 이를 근거로 시행사 역시 P2가 보호구역이 아님을 인지하고 있었다고 확신하며, “시행사는 일반 분들이 아니고 (문구를 보고) 헷갈릴 만하다는 생각은 안 했고”, “만약에 몰랐다면은 확인을 받았어야 되는 거고”라고 지적했다.

■ 평택시 유사 사례와 법원 판결: ‘교육환경 보호’ 정보 의무와 ‘기속행위’ 원칙 재확인

파주시의 시정명령 거부 행위는 유사한 법률적 쟁점에서의 평택시 행정조치와 사법부 판단과 대비된다.

평택시는 고덕신도시 P상가 분양사업자(반도건설 등)가 비보호구역을 ‘절대보호구역’으로 허위 광고한 사례에 대해 즉각 시정명령을 발동하며 행정의 책무를 이행했다.

반도건설은 P상가를 분양하면서 해당 건축물이 교육환경 보호구역에 해당한다고 홍보했다. 이 구역은 유흥주점, 숙박업 등 청소년 유해시설의 신규 영업이 전면 제한되므로, 학원 개설이나 주거 환경을 중시하는 수분양자들에게는 가장 중요한 정보였다.

광고와 달리 실제 건물 반경 100m 내에 유흥시설이 형성되어 있어 수분양자들은 큰 피해를 호소하며 지난 8월 평택시청 앞에서 집회를 열었다.

평택시는 분양광고의 교육환경보호구역 허위 표시에 대해 시정명령을 내렸고, 시행사가 제기한 행정소송 1심에서 승소하며 행정 조치의 정당성을 인정받았다.

■ 수분양자 측, “파주시 시정명령 ‘재량 없는 기속행위’ 압박

최근 수원지방법원 판결(2025. 5. 22. 선고 2024구합74572)은 교육환경보호구역 설정 여부가 분양 광고에서 중요 정보인지를 명확히 하며, 파주시의 행태와 대비되는 기준을 제시했다.

법원은 판결문에서 다음과 같이 지적했다.

“건축물분양법 시행령 제8조 제1항 제5호의3 나목은, 교육환경보호법 제8조에 따른 교육환경보호구역 설정 여부를 반드시 분양 광고의 항목으로 포함하도록 했다.”

“교육환경보호구역에 속하지 않는다는 사실도 분양 광고에 담도록 안내하거나 실제 시정명령을 내린 행정실무례가 확인되는 점 등을 고려하면, 이 사건 분양 광고에 교육환경보호구역에 속하지 않음을 표시하지 않은 것은 시정해야 할 사항으로 봄이 옳다.”

이 판결은 보호구역에 속하지 않는 경우에도 그 사실을 명시해야 할 의무가 있으며, 이를 지키지 않은 것은 시정명령의 대상이 됨을 명확히 확인해 준다. 이는 파주시가 ‘허위 내용이 담긴 분양신고를 수리했다’는 선행 착오를 핑계로 시정명령을 거부하는 행태가 건분법의 취지를 정면으로 위반할 소지가 크다는 점을 시사한다.

파주시의 행정 논리에 대해 수분양자 측은 법무법인을 통해 제출한 법률 의견서를 근거로 시정명령이 재량의 여지가 없는 기속행위임을 강조했다

수분양자 측은 “분양사업자와 행정청 간의 내부적인 사정(소통)에 근거하여 본건 시정명령 여부를 결정한다면 분양사업자-수분양자 관계를 규율하는 건분법의 취지를 몰각하는 결과를 초래한다”고 지적하며, 파주시의 형식적 해석이 소비자 보호라는 법의 대원칙을 위반한다고 비판했다.

특히, 수원지방법원의 2024구합72583 판결은 교육환경보호구역 설정 여부가 수분양자의 결정권을 침해할 수 있는 중요 정보이며, 사실과 다르게 기재되었다면 시정명령 대상이라고 명확히 판시했다고 강조했다.

이번 논란과 관련해 파주시는 “법령상 검토 의견과 통합 승인 절차를 고려해 판단이 모호하다”는 입장을 유지하고 있으며, 시행사 측은 P2 블럭 허위 기재에 대한 공식 입장을 내놓지 않고 있다.

이번 사안은 교육환경보호구역 관련 정보 제공 의무와 행정청의 법적 책임 범위에 대한 논의를 재점화할 것으로 보인다.