신고에 없던 96억 펜트·시공사 계좌 수납 다 인정하고도 “위반 아니다”

같은 위반에 다른 현장엔 2천만원 물린 강남구청, 더 갤러리엔 시정·과태료·고발 ‘0건’

대법원이 최근 “경미한 위반이라도 분양계약서에 해제 사유로 적혀 있으면 계약을 해제할 수 있다”고 판단한 가운데, 분양 규모 총 8천억 원대 강남 최고급 오피스텔 ‘더 갤러리 832’에서 분양신고에 없던 96억 원대 펜트하우스 판매와 입주자모집공고에 없는 시공사 명의 계좌로 분양대금을 수납한 사실이 확인됐다.

그럼에도 허가권자인 강남구청은 해당 사안에 대해 시정명령이나 과태료는 물론 수사기관 고발조차 하지 않고 있어, 행정 판단의 적절성을 둘러싼 의문이 커지고 있다.

23일 본지가 질의한 강남구청 답변서와 수분양자 측 고발장 등에 따르면, 강남구청은 수분양자 29명이 제기한 위반 의혹 상당수에 대해 “위반에 해당하지 않는다”거나 “소송 결과가 나올 때까지 판단을 유보한다”고 밝혔다. 이 답변서는 본지가 계좌이체내역·공급계약서 등 증거를 제시하며 위반 여부를 물은 데 대한 회신이다.

이 오피스텔은 서울 강남구 역삼동 832-2번지 일대(강남대로 330)에 들어서는 지하 7층~지상 37층 1개동 규모다. 시행사는 더강남832피에프브이(PFV)㈜, 시공사는 ㈜현대건설, 분양관리신탁·대리사무는 코리아신탁㈜가 맡았다.

2021년 12월 분양 당시 일반 호실(전용 78~101㎡)이 32억~50억 원대, 32~33층 펜트하우스는 최고 103억2,600만 원(P-2)이었다. 강남역 인근 하이엔드 오피스텔 평균(전용 평당 1억~1억5,000만 원) 수준의 강남 최상위권 가격으로, 22개 타입 185실 공급금액을 합산하면 단지 전체 분양 규모는 약 7,373억∼8,123억 원으로 추산된다.

■ 신고에 없던 96억 펜트·시공사 계좌 수납…강남구청 “사실은 맞지만 위반 아니다”

이 같은 대규모 분양이 이뤄진 과정에서, 분양신고 내용과 다른 펜트하우스가 실제로 판매된 사실이 확인됐다.

2021년 12월 14일자 입주자모집공고에 기재된 펜트하우스는 P-1(95억2,700만 원)과 P-1A(93억7,100만 원) 두 개 타입뿐이며, ‘P-1C’ 타입은 포함돼 있지 않다. 그런데 32층 일부 호실의 수분양자는 공고에 없는 P-1C 타입(전용 203.587㎡)을 공고상 최고가보다 1억6,100만 원 비싼 96억8,800만 원에 계약했다.

이에 대해 강남구청은 회신에서 “P-1C는 분양신고 당시에는 존재하지 않았고, 이후 2차 설계변경 과정에서 신설된 타입”이라고 사실관계를 인정했다. 다만 “계약자가 공급계약서를 통해 타입·면적·가격을 확인하고 계약한 만큼 위반에 해당하지 않는다”는 입장을 밝혔다.

대법원은 “분양신고가 수리된 내용에 포함되지 않은 부분에 대한 분양계약은 분양신고를 하지 않고 건축물을 분양한 행위에 해당한다”고 판시한 바 있다(2013. 10. 24. 선고 2011도12708). 건축물분양법 제10조 제1항은 이런 무신고 분양에 3년 이하 징역 또는 3억 원 이하 벌금을 정한다.

수분양자 측은 “신고에 없던 타입을 신고 최고가보다 비싸게 판 것이 핵심이며, 계약자가 계약서를 봤는지는 무신고 분양 여부와 관계가 없다”고 주장한다. 분양 내용이 신고 내용과 달라지면 허가권자가 즉시 시정을 명하고 공표하도록 한 같은 법 제9조 제1항도 적용 대상이라는 게 이들의 입장이다.

공고에 없는 계좌로 분양대금이 들어간 점도 쟁점이다. 공고와 공급계약서에 적힌 공식 분양대금 계좌는 코리아신탁 명의 KB국민은행 계좌(5955-9073-******)다. 공고문에도 “명시된 계좌 외의 계좌로 납부하면 분양대금으로 인정되지 않아 보호받지 못한다”고 적혀 있다.

그런데 실제로는 코리아신탁 명의 하나은행 계좌(375-910033-*****)와 시공사 현대건설 명의 하나은행 계좌(201-924752-*****)로 돈이 들어갔다. 확인된 수분양자 28명 중 절반가량이 현대건설 계좌로 계약금을 보냈다.

강남구청은 “코리아신탁 계좌는 청약서에, 하나은행 계좌는 호실지정계약서에 적힌 계좌”라며 시정명령·과태료·고발 대상이 아니라고 답했다.

수분양자 측은 이 답변이 법 기준과 어긋난다고 본다. 건축물분양법은 분양대금 계좌·예금주와 ‘분양대금의 관리자’를 ‘분양계약서’에 적도록 정하는데(제6조 제4항, 시행령 제9조 제1항 제4호), 강남구청이 든 ‘호실지정계약서’는 정식 공급계약서가 아니라는 것이다.

또 이 사업의 분양대금 관리자는 신탁사 코리아신탁이고, 시공사 현대건설은 관리자가 아니다. 건축물분양법은 분양대금을 신탁사가 받아 별도 계정으로 관리하게 해(제8조, 시행령 제3조) 자금이 다른 곳에 쓰이는 것을 막는데, 관리자도 아닌 시공사 계좌로 대금을 받는 것은 이 틀을 벗어난다는 지적이다. 코리아신탁 하나은행 계좌는 공고에 신탁계좌로 신고조차 되지 않았고, 분양신고 수리 전 예약금을 받는 통로로도 쓰였다.

분양신고 수리 전에 계약금을 받은 점도 마찬가지다.

강남구청은 수분양자 B씨 호실에 대해 “1억 원과 5억 원을 받았으나 이후 전액 환불돼 확정적 매매계약으로 보기 어렵다”며 분양계약이 아니라고 판단했다. 그러나 수분양자 C씨 호실의 수분양자가 수리일(2021. 12. 14.) 전인 2021년 11월경 코리아신탁 하나은행 계좌에 넣은 1억 원은 환불 없이 계약금에 그대로 들어갔는데도, 회신에는 해당 호실에 대한 판단이 빠졌다.

춘천지방법원 속초지원(2025과10054-A)과 서울중앙지방법원(2025과53916)은 계약 전에 받은 예약금이라도 이후 계약이 체결되면 분양대금에 포함돼 건축물분양법 제8조 위반이 된다며 과태료를 부과한 바 있다. 환불 여부가 아니라 이후 계약이 체결됐는지가 기준이라는 것이 수분양자 측 지적이다.

■ 같은 위반에 다른 현장엔 2천만원 물리고…더 갤러리엔 “소송 중 유보”

중도금 수령 시점도 쟁점이다. 건축물분양법 시행령은 첫 중도금을 계약일부터 1개월 뒤에 받도록 정한다. 그런데 수분양자 D씨 호실은 2022년 11월 계약 후 9일 만에, 수분양자 E씨 호실은 2022년 12월 계약 후 5일 만에 1차 중도금이 실행됐다. 강남구청은 수분양자 D씨 호실에 대해 “소송이 진행 중이어서 판결이 확정될 때까지 유보한다”고 답했고, 수분양자 E씨 호실은 판단이 빠졌다.

강남구청은 같은 유형의 위반에 이미 과태료를 매긴 적이 있다. 서울중앙지방법원 2025가합13205 판결을 보면, 강남구청장은 2024년 2월 강남구의 다른 분양 현장 사업자가 ‘계약 25일 만에 중도금을 받았다’는 이유로 과태료 2,000만 원을 부과했고, 법원도 이를 적법하다고 봤다. 이번 더 갤러리 832의 5일·9일은 그 25일보다 간격이 짧다.

수분양자 측은 “더 가벼운 위반에는 과태료를 물리고 더 무거운 쪽은 미루는 것은 행정의 자기구속·평등 원칙에 어긋날 수 있다”고 지적한다. 강남구청은 두 현장을 달리 취급하는 근거에 대해서는 밝히지 않았다.

‘소송 중’이라는 이유로 처분을 미룬 강남구청의 판단은 앞선 법원 판결과 대비된다. 서울중앙지방법원은 2025가합13205 판결에서 “과태료에 대한 이의신청이나 관련 소송이 제기됐더라도, 처분 자체가 위법하다고 볼 수 없는 한 그 사정만으로 수분양자가 계약 해제와 관련해 불안정한 지위에 놓이는 것은 부당하다”고 밝혔다. 해당 사건에서도 분양계약을 둘러싼 분쟁이 계속되고 있었지만, 법원은 강남구청이 부과한 과태료 2,000만 원을 적법하다고 판단했다.

이 사업에서 과태료 한 건은 단순한 벌금에 그치지 않는다. 과태료 처분이 나오면 수분양자 29명의 계약금 약 111억 원 반환, 공급금액 10%의 위약금, 중도금 대출채무 소멸로 이어지는 해제권이 열린다. 소송이 줄을 이으면 8천억 원대 사업 전체가 흔들릴 수 있다. 수분양자 측은 “과태료는 ‘부과한다’는 법 문언상 위반이 인정되면 반드시 해야 하는 처분”이라며 미룰 이유가 없다고 본다.

수분양자 측은 보완 민원서에서 ▲수리 전 계약금을 받은 수분양자 C씨 호실 ▲계약 5일 만에 중도금이 실행된 수분양자 E씨 호실 두 건만이라도 즉시 과태료를 부과하라고 요구했다. 환불이나 소송 같은 변수가 없어 법 문언상 달리 볼 여지가 없다는 것이다.

허가권자가 합리적 이유 없이 처분을 미루면 형사소송법상 고발 의무(제234조 제2항)와 직무유기(형법 제122조)에 해당할 수 있으며, 더하여 수분양자 측은 법률상 근거없는 부작위가 부작위위법확인소송과 감사청구의 대상에 해당하는지를 검토하고 있다고 밝혔다. 앞서 이들은 지난달 22일 시행사·신탁사 대표 등을 건축물분양법 위반 혐의로 서울강남경찰서에 고발했다.

강남구청은 일부 질의에는 답하지 못했다. 분양광고 수치(거실 층고 6.2m, 스카이풀 25m×1.5m)와 실제 시공의 차이, 분양계약서 필수기재사항(코리아신탁의 계약해제 사유) 누락, 허가권자의 처리 의무 이행 여부 등은 회신에서 공란으로 남았다. 강남구청 담당 부서는 본지에 “답변할 수 있는 부분은 부서에서 줬고, 나머지는 추가 확인이 필요해 시간이 더 걸린다”, “보완해서 더 드리겠다”고 답했지만, 수일이 지나도 답변은 끝내 오지 않았다.

건축물분양법은 분양광고가 신고 내용과 다르면 즉시 시정을 명하도록 하고(제9조 제1항), 제8조를 어겨 분양대금을 받은 자에게는 과태료를 “부과한다”(제12조 제1항)고 정한다. 둘 다 위반이 인정되면 해야 하는 의무 규정이다. 강남구청은 사실관계는 확인하고도 시정명령·과태료를 하지 않았고, 혐의가 의심될 때 수사기관에 고발하는 절차도 밟지 않았다.

강남구청은 P-1C 타입 판매, 시공사 명의 계좌 수납, 중도금 조기 수령 등 주요 쟁점에 대해 일부는 “위반에 해당하지 않는다”는 입장을, 일부는 “소송 결과를 지켜본 뒤 판단하겠다”는 입장을 각각 유지하고 있다. 현대건설과 시행사 측은 분양신고 수리 전 자금 수령과 시공사 명의 계좌를 통한 계약금 수납 여부 등에 관한 본지 질의에 답변하지 않았다.

한편 대법원은 지난 4월 30일 유사한 쟁점의 다른 사건에서 수분양자가 분양회사를 상대로 제기한 계약금 반환 소송 상고심에서 원고 패소로 판결한 원심을 파기하고 사건을 대전지방법원으로 돌려보냈다고 12일 밝혔다.

대법원은 분양계약서에 시정명령을 계약 해제 사유로 명시한 경우, 위반 사항이 경미하더라도 수분양자가 계약을 해제할 수 있다고 판단했다.

대법원은 “문언의 객관적 의미가 명확하다면 특별한 사정이 없는 한 문언대로 의사표시의 내용을 인정해야 한다”며, 위반의 경중이나 계약 체결 의사에 미친 영향까지 따져 해제 여부를 제한할 수는 없다고 판시했다.

이 판결은 건축물분양법상 시정명령이나 과태료의 경중과 무관하게 분양계약서에 명시된 해제 조항의 문언이 우선 적용되며, 위반의 경미성을 이유로 계약 해제 효력을 제한할 수 없다는 점을 확인한 판단으로, 향후 분양계약 분쟁의 판단 기준에 영향을 미칠 가능성이 있다.