성동구 “담보가치 무관 최저 20억 보장은 지침 위배 소지”

연결 영업이익 3년새 71% 급감·PF 신용보강 3.6조·피소 131건 리스크 누적

총공사비 1조3천628억원 규모의 서울 성동구 성수4지구 재개발 수주전에서 롯데건설이 제시한 이주비 조건이 입찰지침 위반 논란에 휩싸였다. 시공자 선정 총회를 앞두고 공공지원자인 성동구가 “지침 위배 소지가 있다”는 의견을 조합에 전달한 가운데, 롯데건설은 실적 악화와 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부담, 소송 리스크가 누적된 상황으로 나타났다.

■ 성동구 “최저 이주비 20억, 입찰지침 위배 소지”…최종 판단은 조합 몫

15일 업계에 따르면 성동구는 최근 성수4지구 재개발조합에 보낸 공문에서 롯데건설이 제안한 ‘조합원 최저 이주비 20억원 보장’ 조항이 입찰지침에 위배될 소지가 있다는 법리 검토 결과를 통보했다.

롯데건설은 입찰제안서 이주비 대여 항목에 담보인정비율(LTV) 100%와 함께 조합원에게 최저 이주비 20억원을 보장한다는 내용을 담았으나, 경쟁사인 대우건설은 이 조항이 ‘개별 조합원의 담보가치 총액을 초과하는 조건을 제안할 수 없다’는 입찰지침에 어긋난다며 문제를 제기해 왔다.

성동구는 공문에서 “조합원 입장에서는 담보가치 여부와 관계없이 최소 이주비 20억원이 보장되는 것으로 인식하게 할 의도로 해석될 수 있어 입찰지침에 위배되는 것으로 보인다”고 판단했다.

다만 성동구는 위반을 확정한 것은 아니며, 조합에 “내부적으로 충분한 법률 검토를 거쳐 대의원회에서 최종 결정하라”고 권고했다. 조합 측은 “성동구 공문은 위반을 확정한 것이 아니라 자체 법률 검토를 거쳐 결정하도록 권고한 것”이라며 “양사의 제안 전반을 동일한 기준으로 판단하겠다”는 입장이다.

앞서 대우건설은 지난달 27일 시공사 비교표 날인을 거부하고 성동구에 롯데건설 제안의 입찰 무효 사유 검토를 요청한 바 있다. 성수4지구 재개발은 성수동2가 일대 약 8만9천828㎡ 부지에 지하 6층∼지상 64층, 1천439가구 규모의 공동주택을 짓는 사업으로, 시공자 선정 총회는 오는 27일로 예정돼 있다.

■ 연결 영업이익 3년새 71% 급감…PF 신용보강 3.6조·피소 131건 ‘리스크 누적’

롯데건설이 무리한 조건을 앞세워 수주에 나섰다는 지적이 나오는 배경에는 실적 악화가 자리한다는 분석이 제기된다. 사업보고서에 따르면 연결 기준 영업이익은 2022년 3천608억원에서 2023년 2천595억원, 2024년 1천695억원, 2025년 1천54억원으로 매년 줄어 3년 만에 약 71% 감소했다.

2025년 영업이익은 전년 대비 37.8% 줄어든 수준으로, 회사 측은 일부 사업장의 대손 상각비를 선반영한 결과라고 설명한 바 있다. 2026년 1분기에도 연결 영업이익은 504억원(매출 1조6천12억원)에 그쳤다.

재무 부담도 이어지고 있다. 2025년 말 별도 기준 부채비율은 189.56%로 집계됐고, 롯데건설이 제공 중인 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 관련 신용보강 규모는 연결 기준 3조6천21억원에 달했다. 이는 직전 사업연도 말 4조1천608억원에서 약 5천600억원 줄어든 수준이며, 2026년 3월 말 기준으로는 3조3천909억원까지 감소했다. 다만 2026년 들어서도 단기 기업어음(CP) 발행을 통한 운영자금 조달이 이어지고 있다.

법적 리스크도 적지 않다. 2026년 3월 말 기준 롯데건설은 공사 등과 관련해 131건·1천502억원 규모의 손해배상 청구 소송에 피소된 상태로, 회사는 손실발생예상액 277억원을 소송충당부채로 계상하고 있다. 주요 피소 사건으로는 정자동 더블트리호텔(청구액 155억원), 오창 롯데캐슬더하이스트(100억원), 마곡 복합개발 CP2(100억원), 김포 신곡 2차 캐슬앤파밀리에시티 1단지(97억원) 등 하자보수에 갈음하는 손해배상 청구 등이 포함됐다.

업계에서는 “실적 둔화와 다수의 소송에 직면한 상황에서 입찰지침 위반 소지가 있는 조건을 제시해 조합원의 판단에 영향을 주려 했다는 지적이 나온다”며 “이번 성동구의 의견이 시공사 선정 총회의 변수가 될 수 있다”는 분석을 내놓고 있다.

조합 측은 성동구의 공문이 입찰지침 위반을 확정한 것이 아니라, 자체적인 법률 검토를 거쳐 판단하라는 취지의 권고에 가깝다는 입장이다. 또 양측 시공사의 제안을 동일한 기준으로 검토하겠다는 방침을 밝히며, 오는 27일 총회를 앞둔 롯데건설의 대응에 관심이 쏠린다.