‘분양률 90%’ 자랑했지만 순자산 64% 증발…묶인 돈 96억

대우건설이 베트남 최대 섬 푸꾸옥에서 현지 기업과 세운 합작법인의 매출액이 3년 연속 ‘0’으로 기재된 것으로 나타났다. 대우건설이 “분양률 90%”를 공언한 한류 상업시설 ‘코라다이스’ 사업을 위해 현지 파트너와 함께 세운 법인이다.

23일 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 대우건설이 지분 50%를 보유한 합작법인 ‘Tan A Dai Thanh-DAEWOO LLC’의 매출액은 2023년·2024년·2025년 3개 사업연도 연속으로 ‘-‘(0)로 공시됐다. 대우건설이 2023년부터 올해까지 제출한 사업보고서 4건과 올해 1분기 분기보고서를 연도별로 대조한 결과다.

■ 매출 42억→0…순자산 64% 증발

대우건설이 이 법인을 취득한 2022년, 법인은 매출액 42억4천400만원에 당기순이익 5억3천300만원을 올렸다. 대우건설도 그해 지분법이익 2억6천700만원을 인식했다.

그러나 이듬해부터 매출이 사라졌다. 순손실만 2023년 6억4천만원, 2024년 6억7천만원, 2025년 6억7천500만원이 났다. 3년 누적 순손실은 19억8천500만원, 대우건설이 지분법으로 반영한 손실은 9억8천300만원이다.

부동산 개발사업은 준공·인도 시점에 매출을 인식하는 경우가 많아 공사 기간 중에는 매출이 잡히지 않을 수 있다. 다만 이 법인은 대우건설이 돈을 넣은 첫해에 42억원대 매출을 냈고, 그 뒤 3년간은 매출을 내지 못했다.

자산도 늘지 않았다. 자산총계는 2022년 말 110억300만원에서 2025년 말 103억8천700만원으로 6억1천600만원 줄었다. 반면 부채총계는 80억2천900만원에서 93억2천600만원으로 12억9천700만원 늘었다. 개발이 진행되면 공사원가가 재고자산으로 쌓여 자산이 불어나는 것이 일반적이다.

손실이 쌓이면서 순자산은 29억7천400만원에서 10억6천100만원으로 64.3% 줄었다. 대우건설이 재무제표에 계상한 장부금액도 14억8천700만원에서 5억3천만원이 됐다. 취득원가 12억400만원의 44% 수준이다.

■ 대여금·기타채권 96억…’단기’대여금인데 상환은 ‘0’

지분 가치는 쪼그라들었지만 대우건설이 이 법인에 넣은 자금은 오히려 늘고 있다.

2026년 5월 15일 제출된 1분기 분기보고서에 따르면 대우건설의 이 법인에 대한 대여금은 45억4천만원, 기타채권은 50억8천900만원이다. 합치면 96억2천900만원이 묶여 있다.

대여금이 처음 나간 것도 취득 첫해인 2022년이다. 그해 38억200만원이 실행됐고 2023년 말 38억6천800만원, 2024년 말 44억1천만원, 2025년 말 43억500만원을 거쳐 올 1분기 45억4천만원이 됐다. 올 1분기에만 2억3천500만원이 증가했다. 기타채권도 2022년 말 39억2천800만원에서 3년여 만에 11억6천100만원 불었다.

이 대여금은 ‘단기대여금’으로 분류돼 있다. 그러나 올 1분기 상환액은 ‘0’으로 기재됐다. 미수이자는 5억4천900만원으로 원금의 12.1%에 이른다. 적용 이자율은 ’12개월 정기예금(USD) 이율에 3.9%를 더한 값’이다.

반면 대우건설이 이 법인에서 거둔 매출은 2025년 200만원에 그쳤다. 기타수익 1억7천100만원을 더해도 1억7천300만원이다. 거래 내용은 ‘기타’로만 기재됐고, 도급공사 매출은 잡히지 않았다.

■ 회사 “2024년 90% 맞다”…지금 계약이행률은 “확인 불가”

코라다이스는 대우건설이 베트남 탄아다이타인그룹과 함께 국내에 ‘베트남의 하와이’로 소개돼 온 푸꾸옥의 ‘메이홈즈 캐피털 푸꾸옥’ 신도시 안에 조성하는 한국형 상업거리다. 베트남 현지 매체 브이엔이코노미 등에 따르면 양사 합작법인이 1단계로 샵하우스 94개동을 개발하기로 했다.

2024년 1월 국내 언론 보도를 통해 이 사업의 계약률이 90%에 이르는 것으로 알려졌다.

대우건설은 최근 당시 수치가 맞다고 확인했다. 회사 측은 “90% 분양률을 기록한 것은 맞다”며 “분양세대수 대비 계약률이며 계약서를 작성하고 계약금이 납부된 시점을 기준으로 산정했다”고 밝혔다.

회사가 인정한 것은 2024년 시점의 계약률이다. 그 계약이 지금 얼마나 남아 있는지에 대해 대우건설은 “현재 실제 계약이행률은 현지 상황이기 때문에 확인해 줄 수 없다”고 답했다.

대우건설은 또 “메이홈즈 캐피털 푸꾸옥은 여러 블록으로 구성된 대규모 신도시 개발사업이며 대우건설은 코라다이스 블록만 담당했다”며 “다른 시행사가 진행하는 블록의 상황은 대우건설 사업과 무관하다”고 설명했다.

대우건설 사업보고서의 ‘사업의 내용’은 베트남 부동산 개발사업에 대해 “현재 베트남 부동산 개발사업은 연결대상 종속회사인 ‘THT Development Co.,Ltd’가 영위하고 있다”고만 기재하고 있다. 하노이 스타레이크 프로젝트다. 푸꾸옥 사업이나 코라다이스는 사업 현황 설명에 등장하지 않는다. 관계기업의 개별 프로젝트 분양 현황은 공시 의무 대상이 아니다.

베트남은 2024년 8월 개정 부동산사업법을 시행해 정식 계약 이전 예약금 수령 기준을 강화했다. 분양 실적보다 계약 이행과 자금 회수가 사업성 판단의 기준으로 옮겨가는 흐름이다.

다만 현재까지 공시된 자료에서 이 합작법인과 관련한 손상차손은 확인되지 않는다. 대우건설은 2022년 취득 이후 2025년 말까지 이 법인 투자지분에 손상차손을 인식한 적이 없다. 지급보증도 공시되지 않았다. 재무적 노출은 출자금과 대여금, 기타채권에 한정돼 있다.

대우건설이 이 법인을 취득한 2022년 이후 회사의 지휘부는 바뀌었다. 정원주 중흥그룹 부회장이 2023년 대우건설 회장에 올랐고, 대표이사는 2024년 12월 김보현 사장이 맡고 있다. 정 회장은 등기임원이 아니다. 2025년 말 임원 현황에 직위 ‘회장’, 등기임원 여부 ‘미등기’, 상근 여부 ‘상근’, 최대주주와의 관계 ‘특수관계인’으로 기재됐고 임기 만료일은 비어 있다.

합작법인 투자 이후 경영진은 바뀌었지만, 사업 성과는 아직 숫자로 확인되지 않고 있다. 향후 계약 이행과 분양대금 회수, 합작법인의 실적 정상화 여부가 투자 성과를 가늠할 핵심 지표가 될 전망이다.