롯데건설·시행사 ‘조망권 사기’ 논란…광고 조작-날림 시공 의혹

서초구청, 시정명령 회피… 계약자들 “강행규정 어긴 부작위 행정, 소비자 알권리 박탈”
‘서초구’ 같은 법 위반에 ‘두 얼굴’ 행정… ‘B 오피스텔’엔 시정명령, ‘롯데건설 시공 오피스텔’엔 침묵으로 일관

‘스타일리시 하이엔드’를 표방하며 최고 11억 원대 고분양가로 분양된 서초구 관내에 분양된 한 오피스텔(이하 A 오피스텔)이 날림 시공 문제와 함께 분양광고 위반 사실이 드러나면서 수분양자들의 분노를 사고 있다.

롯데건설이라는 1군 건설사의 높은 시공 신뢰도를 내세웠지만, 실제로는 부실한 공사 및 위법 광고로 인해 수분양자들의 신뢰를 잃고 있다는 지적이다.

여기에 더해 허가권자인 서초구청이 분양광고 위반 사실을 알고도 시정명령 의무를 이행하지 않으며, 수분양자들의 법적 구제 길은 막고, 시행사의 방패막이를 자처하고 있다는 의혹이 제기됐다.

이는 단순한 행정 오류를 넘어선 직무유기 및 부작위에 의한 위법 소지가 있다는 비판을 받고 있다.

이번 사건과 비슷한 최근 법원의 판결이 서초구청의 행정 행태의 문제점을 간접적으로 지적하며 주목받고 있다. 법원은 분양사업자가 자체적으로 정정 광고를 했더라도, 시정명령은 행정청의 의무이자 수분양자 보호를 위한 필수 절차라는 점을 명확히 했다.

◆ 광고는 ‘초호화 하이엔드’, 현실은 ‘날림 시공’

지난 2022년 2월 분양한 업무시설용 A 오피스텔은, 지하 7층~지상 23층, 총 330실 규모로 조성됐다.

롯데건설이 책임준공을 맡았다. 시행은 A, B업체이고 두 업체의 대표는 동일 인물이다. 분양대행은 중간 변경을 통해 ㈜미래인에서 ㈜에이엠으로 바뀌었다. 입주는 지난 5월부터 시작됐다.

분양가는 ▲33A 약 5억4,770만 원, ▲47B 약 8억1,264만 원, ▲67D는 11억4,174만 원에 달하는 고가였다. 청약 경쟁률은 0.59:1~0.74:1 수준으로 저조했으며, 일부 타입은 미달 사례도 존재했다.

이 오피스텔은 분양 당시 “석재 디테일을 더한 수직 커튼월 입면 디자인을 적용해 유니크한 스타일을 완성”하고 “롯데건설의 다양한 노하우와 기술을 바탕으로 높은 시공 신뢰도와 안전성이 기대된다”고 대대적으로 홍보했다.

하지만 입주를 앞둔 분양자들은 부실한 마감 등을 지적하며 분양계약 해지를 요구하는 상황에 이르렀다. ‘롯데월드타워 시그니엘’ 등을 시공한 롯데건설의 명성이 무색하게, 기대에 미치지 못하는 시공 품질에 대한 불만이 쏟아지고 있는 것이다.

수분양자 A씨는 “사전점검 때 가보니 벽면 마감, 바닥, 수납장 등 곳곳이 급하게 마무리된 흔적이 역력했다”며 “하이엔드는 커녕, 정상적인 품질로 보기 어렵다”고 주장했다. 실제 현장에서는 단열 미비, 누수 의심, 타일 및 마감 불량 등의 사례가 다수 제보되었다.

이에 대해 롯데건설 관계자는 “공사와 관련된 사항 외 인허가 및 분양은 시행사가 도맡아 하고 있어 시공사가 답변할 수 있는 사항은 없다”고 밝혔다.

◆ “‘모텔 철거’ 허위 광고부터 보존등기 전 입주지정에 대출이자 전가까지” 수분양자 피해 속출

이 현장의 문제는 이뿐만이 아니다. 이 오피스텔은 탁 트인 조망을 강조했던 분양 조감도와 달리, 실제 현장에서는 사방이 고층 건물로 막혀 있어 ‘조망권 사기’ 논란에 휩싸였다. 팸플릿이 주변 건물들을 의도적으로 삭제하거나 축소해 표현함으로써, 수분양자들의 기대를 저버렸다는 비판이 거세지고 있다.

분양 당시 공개된 조감도는 A 오피스텔이 도심 속에서도 주변 건물에 가려지지 않고 탁월한 개방감을 확보한 것처럼 묘사하고 있다. 그러나 현장 확인 결과, 실제 조망은 조감도와 크게 달랐다. 오피스텔 동쪽으로는 10층짜리 K모텔과 9층짜리 L모텔이 맞닿아 있어 시야를 가리고 있으며, 서쪽으로는 15층, 17층짜리 오피스텔, 남쪽으로는 17층 규모의 오피스텔이 위치해 건물의 상당 부분을 가로막고 있는 것으로 확인됐다.

특히, 분양 팸플릿은 10층짜리 K모텔(빨간색 박스 위치)을 아예 삭제하고 9층짜리 L모텔은 4층처럼 보이도록 축소해 표현하는 등 고의적인 조작 정황까지 포착됐다. 23층 높이의 A 오피스텔의 건물 높이를 감안하면, 주변의 10층, 15층, 17층 건물들은 사실상 절반 이상의 조망권을 해치는 장애물이다. 그러나 조감도는 이들 건물을 임의로 작게 그리거나 삭제해 시원한 조망이 가능한 것처럼 꾸며냈다.

다수 수분양자들은 “계약 당시 시행사 측이 양옆 모텔이 철거돼 조망이 트일 것이라 안내했다”고 증언하지만, 준공 후 모텔은 철거되지 않고 오히려 리모델링되어 조망을 가리는 허위광고 피해를 겪고 있다는 것이다.

분양 당시 철거된다던, ‘K 모텔’은 철거되지 않았고 오히려 오는 9월까지 리모델링과 증축 공사가 한창인 것으로 확인됐다.

수분양자들은 “모텔 철거 후 조망이 트인다고 안내받았지만, 분양 자료에 모텔 위치가 누락돼 허위·과장 광고 소지가 있다”며 피해를 호소하고 있다.

허위 정보가 기재된 행위는 ‘표시광고법 위반’과 분양승인 과정에서 제출한 분양광고 내용이 다를 경우 ‘건축물의 분양에 관한 법률(이하 ‘건분법’)’ 위반에 해당하며, 이로 인한 법적 처벌은 주로 분양사업자가 지게 된다. 한 수분양자는 “조감도를 믿고 분양 계약한 것인데, 실제 거실에서 밖을 내다보니 건물 벽들이 가로 막고 있었다”라며 “허위 광고로 소송을 준비 중”이라고 전했다.

이 사안은 허위광고 및 과장광고에 해당하며, 「건분법 시행령」 제8조 제5항의 “분양 광고의 내용과 다르게 견본을 설치하거나 분양 안내를 할 수 없다”는 규정을 위반한 행위로도 볼 수 있다. 특히, 실제로는 철거되지 않은 건물을 철거된 것처럼 묘사하여 조망권을 과장한 것은 명백한 허위광고다. 분양광고는 객관적 사실에 기반해야 하므로, 조망권과 같은 중요한 정보를 사실과 다르게 기재하는 것은 법 위반에 해당한다.

특히 책임준공으로 참여한 롯데건설은 해당 광고에서 ‘신뢰도 높은 1군 건설사, 롯데건설이 시공합니다’와 같이 시공사의 신뢰도를 내세운 광고가 진행됐다. 책임준공을 맡은 롯데건설은 단순히 시공만 담당하는 것을 넘어, 정해진 기간 내에 건축물을 완공할 책임이 있었다. 이 때문에 도의적 비난은 물론 민사상 손해배상 소송의 대상이 될 수 있다.

아울러 시행사는 지난 5월 29일부터 입주지정기간을 시작한다고 공지했지만, 보존등기조차 완료되지 않은 상황에서 실제 입주는 법적으로 불가능하다는 지적이 나왔다.

현장은 벽체·천장 등 내부 마감이 끝나지 않은 공사판 상태로, 수분양자들은 “입주할 수 없는 상황인데도 ‘5월 중 입주’ 목표만 맞추려는 꼼수”라며, 보존등기 지연으로 소유권 이전이 불가능한 상황임에도 중도금 대출이자를 6월 17일부터 수분양자가 부담하도록 일방적으로 통보해 반발을 샀다.

또한, 분양대행사가 변경된 이후 렌트프리 지원금 지급 시점 문제로 혼선이 발생했다. 당초 확약서에는 ‘잔금 납부 후 3개월 이내 지급’으로 명시되어 있었지만, 시행사 측은 “3개월이 경과해야 지급할 수 있다”고 자의적으로 해석하며 지급을 지연하려는 정황이 포착됐다. 이러한 행위는 계약상 의무 불이행과 더불어 분양대행사 변경이 명확한 절차 없이 진행되었다는 점에서 투명성 논란을 키우고 있다.

◆ 화려한 광고 뒤 부실 시공… 수분양자 권리 원천 차단한 서초구청의 행정 행태

이러한 ‘시공 문제’를 해결하기 위해 수분양자들은 시행사, 시공사, 그리고 허가권자인 서초구청에 반복적으로 설계도면 및 시방서 공개를 요구했다. 그러나 시행사는 일방적으로 공용부 사전점검 일정을 취소하고, 출입을 통제했고, 서초구청은 “설계도면, 시방서 등은 시행사의 명시적 동의 없이는 열람할 수 없다”는 입장으로 책임을 회피했다. 수분양자들은 자신이 분양받은 건물의 상태를 객관적으로 파악할 수 있는 유일한 통로를 원천적으로 차단당했다.

또한 수분양자들이 사전점검에서 다수의 시공 문제를 발견하고 준공승인 유보를 공식 요청했음에도, 서초구청이 민원 처리 중에 준공승인을 강행해 논란이 일고 있다.

수분양자들은 “하이엔드 오피스텔이라 홍보했지만, 시공 하자와 설계 불일치, 마감 불량 등이 다수 발견됐다”며, 서초구청장에게 사용승인 유보를 요청하는 민원을 공식 제출했다.

수분양자 측은 “시공 관련 민원이 진행 중인 상태에서 준공을 강행한 것은 행정 절차상 부적절하며, 수분양자의 권리 보호를 등한시한 결정”이며, “이는 단순한 행정 절차 문제가 아니고, 허가권자인 서초구청이 부실 시공의 의혹을 받는 분양사업자의 방패막이를 자처하며 정보 비대칭을 심화시켰다”며, 부실 시공 및 허위 광고로 인한 피해가 발생했음에도 불구하고, 이후 민원이 제기됐을 때도 의무를 회피한 행태가 수분양자들의 피해를 키운 근본적인 원인이 된 것이라는 주장이다.

◆ 분양광고, 법정 필수사항 누락… 서초구청은 ‘나 몰라라’

이처럼 고분양가와 날림시공 문제로 분란이 커진 가운데, 실제로 A 오피스텔 분양광고는 「건축물의 분양에 관한 법률」(이하 ‘건분법’)을 위반한 사실이 확인됐다. 분양사업자는 법정 필수 기재사항인 ‘지구단위계획 수립 여부’와 ‘내진설계 성능’ 관련 정보를 누락하거나 불완전하게 표기한 것이다.

당시 기준(개정 전 별표 13)에 따르면, 내진능력은 ‘수정 메르칼리 진도 등급(MMI 등급)’과 함께 ‘최대지반가속도(g)’를 반드시 병기해야 했으며, 예시는 ‘Ⅶ-0.150g’과 같이 소수점 이하 3번째 자리까지 표기하는 것이 원칙이다.

그러나 이 오피스텔은 최초 광고에서 “Ⅶ등급”만 기재했고, 정작 중요한 g값은 누락됐다.

최대지반가속도는 지면이 얼마나 빠르게 흔들리는지를 나타내는 객관적 수치로, 지진에 대한 구조적 대응력을 판단하는 핵심 기준이다. 소수점 이하 3자리까지 정밀 표기하는 이유는 내진설계가 미세한 수치 차이에 따라 설계 범주와 구조 보강 수준이 달라지기 때문이다.

지구단위계획 역시 광고에서는 “도시지역, 일반상업지역”이라고만 표기됐고, 시행령 제8조 제1항 제5의3에서 요구하는 ‘지구단위계획 수립 여부’ 문구는 빠져 있었다.

뿐만 아니라, 공식 분양신고일은 2022년 2월 11일로 확인되었지만, 블로그와 온라인 커뮤니티를 통한 사전 광고는 그 이전부터 진행된 정황이 확인되고 있어 이 또한 「건분법」 제9조 위반에 해당될 수 있다.

하지만 서초구청은 이러한 위법 행위에 대해 시정명령을 내리지 않았다. 「건분법」 제9조 제1항은 “허가권자는… 분양사업자에게 시정을 명하고, 그 사실을 해당 허가권자가 운영하는 정보통신망에 공표하여야 한다”고 명시하고 있다.

이는 법적 요건 충족 시 행정청의 재량 없이 ‘즉시’ 시정명령을 내려야 하는 강행규정이다. 서초구청은 분양 승인 당시 위법 사항을 인지했는지도 모르고 있었으며, 결국 이 같은 의무를 이행하지 않았다. 이에 대해 서초구청은 “약 3년 6개월 이전 수리 처리된 사항으로 현시점에서는 확인이 어렵다”는 답변으로 행정 책임을 회피했다.

◆ “시행사·서초구청 유착 의혹”… 권리 행사 원천 차단한 구조적 문제 드러나

결국 서초구청의 ‘시정명령 미이행’이 법적 절차를 마비시키고 소비자 알권리를 원천적으로 박탈하게 되는 원인이 됐다.

「건분법」 제9조 제1항은 허가권자가 분양광고 위반을 인지하는 즉시 분양사업자에게 시정을 명하고, 그 사실을 허가권자가 운영하는 정보통신망에 공표하도록 하는 강행규정이다. 만약 서초구청이 이 의무를 이행했다면, 「건분법」 제9조 제2항 및 시행령 제12조에 따라 분양사업자는 시정명령을 받은 날부터 10일 이내에 일간신문 등을 통해 정정 공고를 해야 했다. 나아가 제9조 제3항에 따라 계약을 체결한 수분양자들에게도 그 내용을 알려야 했다.

하지만 서초구청이 법에 명시된 시정명령을 내리지 않으면서, 이 모든 후속 절차는 시작조차 되지 않았다. 결국, 위반 사실을 알 길이 없었던 사람들은 최고 11억 원대에 달하는 오피스텔 계약을 체결하게 된 것이다.

수분양자들은 “부실시공·허위광고 피해는 물론, 시행사와 서초구청이 이해관계로 얽혀있는 듯한 구조적 문제로 권리 행사 자체가 막혔다”며 “법이 명시한 절차를 이행하지 않아 분양자 보호의 마지막 기회까지 무너졌다”고 주장했다.

◆ ‘자진정정’으로는 위법 해소 불가… 법원·국토부, 시정명령의 중요성 강조

게다가 서초구청은 3년이 지난 현재 수분양자의 지적으로 ‘건분법 분양광고 위반’ 사실을 알고 있으면서도 시정명령 이행을 거부하고 있다. 서초구청은 시정명령을 거부하는 이유로 “분양사업자가 분양신고 당시 분양광고에 포함하지 아니한 지구단위계획수립여부, 내진등급 중 지반가속도를 자진 정정 공고하고 이 사실을 수분양자 전원에게 알린 후 자진시정 사항을 우리구에 제출”했으며, “처분하려는 원인이 되는 사실이 이미 시정되어 시정명령을 할 수 없다”는 이유를 들며 책임을 회피했다.

하지만 이는 수분양자 측의 지적을 교묘히 회피하는 행정이라는 비판이다. 2025년 4월 18일, 수분양자 A씨와 B씨는 시행사에 분양광고 위반 사항에 대한 내용증명을 발송했고, 그제야 시행사가 위반 사실을 사후 인지하여 자진정정 안내문을 별도로 발송한 사실이 확인되었다. 이는 시행사의 자진정정 조치가 ‘시정명령을 회피하기 위한 선제적 조치’이며, 수분양자의 지적에 따른 수동적인 대응이었다는 것이다.

이에 수분양자 측은 “건분법의 입법 목적은 ‘분양 과정의 투명성과 거래 안전성을 확보해 수분양자를 보호하는 것’인데, 서초구청은 법에 명시된 필수 기재 사항조차 제대로 확인하지 않은 채 분양을 허가했고, 시행사의 자진정정 전에도 기속행위인 시정명령을 하지도 않은 사실이 확인됐다”고 밝혔다.

이러한 서초구의 행정 행태에 대해 수분양자들의 법률대리인은 국토교통부에 유권해석을 요청했다. 법률대리인은 ‘분양계약이 체결된 이후에 이루어진 자진정정 조치만으로 시정명령의 의무가 사라지는지’에 대해 질의했다.

이에 대해 국토교통부는 “잘못된 광고로 인해 분양 계약이 체결된 이후에 이루어진 자진정정 조치는 소비자 피해 및 분쟁을 사전에 방지하려는 입법 목적을 달성하기는 어렵다”는 명확한 입장을 밝혔다.

이어 “법 제9조 제3항에서 분양사업자가 시정명령을 이행하기 전에 분양받은 자가 있는 경우 그 내용을 알려야 하고, 시행령 제9조 제1항에서 시정명령을 받은 경우 분양계약을 해약할 수 있다는 사항을 계약서에 포함토록 한 점도 고려되어야 한다”고 강조했다.

이는 서초구의 ‘자진정정’ 논리가 법의 본질과 수분양자 보호라는 입법 취지에 부합하지 않음을 명확히 밝힌 것이다.

■ 법원 판례, ‘자진정정은 면죄부 될 수 없다’ 거듭 확인

특히 법원의 판례는 ‘자진정정이 면죄부가 될 수 없다’는 입장을 거듭 확인하고 있다.

지난 6월 26일 수원지방법원은 ‘고덕 반도 행정소송(2024구합72583)’에서 건설사가 평택시장의 시정명령에 불복해 제기한 ‘시정명령처분취소’ 소송을 기각했다.

수원지방법원 제1행정부 판결에 따르면, 법원은 건축물분양법 제9조 제1항에 따른 시정명령을 행정청의 재량이 아닌 기속행위로 판단했다. 즉, 분양 광고의 내용이 분양신고 내용과 다르거나 법에서 정한 필수 사항을 누락한 객관적 사실이 존재하면, 행정청은 반드시 시정명령을 해야 할 의무가 있다는 것이다.

또한 법원은 사업자가 시정명령 이전에 자발적으로 정정 광고 등의 조치를 취했더라도, 이로 인해 위법 상태가 해소되었다고 볼 수 없다고 판시했다. 법원의 설명에 따르면 시정명령의 목적은 위법한 광고를 한 사업자에 대한 제재뿐만 아니라, 잘못된 광고로 계약을 체결한 수분양자에게 계약 해제권을 부여하여 보호하는 데 있다.

따라서 사업자의 선제적인 정정 조치가 시정명령을 면제하는 사유가 될 수 없으며, 시정명령 없이 정정 광고만으로는 수분양자 보호라는 법의 입법 취지를 달성하기 어렵다고 보았다. 이는 서초구청이 A 오피스텔 시행사의 ‘자진정정’을 이유로 시정명령을 거부한 행정 행태와 정면으로 배치되는 판결이다.

법원은 “분양 광고에 관한 법 위반행위가 명백히 존재함에도 시정명령이 발령될 것이 예상되자 선제적으로 정정 광고 등을 하였다는 사정만으로 시정명령을 할 수 없다고 해석하는 것은 수분양자 보호를 위한 입법 취지에 정면으로 반한다”고 명확히 밝혔다.

■ 법원 “내진성능은 필수 기재사항, 자진정정만으로 효력 없어”

특히 부산에서 진행된 유사 소송의 판결도 주목된다. 이 소송은 ‘A 오피스텔’ 사례와 비슷하게 분양광고에 내진능력을 누락한 것이 쟁점이 되었으며, 1심부터 대법원까지 법원은 일관되게 ‘자체 정정은 위법성을 해소할 수 없다’고 판단했다.

부산에서 진행된 시정명령 취소 소송에서 원고인 주식회사 A는 분양광고에 필수 기재사항인 ‘분양신고일’과 ‘건축물의 내진성능 확보 여부 및 내진능력’을 누락해 부산 기장군수로부터 시정명령을 받았다.

원고는 시정명령이 발령되기 전 누락된 사항을 기재한 공고문을 상가 건물 현관에 부착하고, 수분양자들에게 문자메시지를 발송하는 방식으로 자체 정정 조치를 취했다.

하지만 1심부터 대법원까지 법원은 이러한 원고의 주장을 모두 기각했다. 법원은 “시정명령의 목적은 잘못된 광고를 본 불특정 다수와 수분양자들에게 위법 사실을 명확히 공표하고 피해를 최소화할 기회를 제공하는 데 있다”고 설명하며, 사업자가 자체적으로 진행한 정정 조치만으로는 이러한 법의 취지를 달성할 수 없다고 판단했다.

특히, 내진성능 정보는 분양계약을 체결할지 여부를 결정하는 데 중요한 요소이며, 이를 누락한 것은 소비자의 알 권리를 침해하는 심각한 위법 행위로 간주됐다.

이번 부산 소송의 판결은 내진능력 정보 누락과 같은 분양광고 위반 사항에 대해 사업자의 자체 정정 조치가 면죄부가 될 수 없다는 점을 분명히 한다. 이는 ‘A 오피스텔’의 내진능력 등의 법정 기재사항 누락 사안과 ‘자진정정’을 이유로 시정명령을 거부한 서초구청의 행태에 중요한 법적 판단 기준을 제시하는 것으로 평가된다.

■ “자의적 법 해석” 논란…서초구청, ‘기속행위’인 시정명령을 ‘재량행위’로 판단

이러한 상황에서 서초구청의 이중적인 행정 행태도 확인됐다. ‘A 오피스텔’과 마찬가지로 같은 서초구 내에서 분양된 ‘B 오피스텔’ 역시 「건축물의 분양에 관한 법률 시행령」 제8조를 위반하여 분양광고에 내진설계 및 지구단위계획 관련 필수 정보를 누락하는 동일한 위법 행위를 저지른 바 있다.

이 오피스텔의 허가권자인 서초구청은 법에 따라 정식으로 시정명령을 발령했다. 이에 시행사는 일간지에 정정공고를 냈고, 수분양자들은 이를 근거로 서울시 조정위원회에서 계약 해제 및 분양대금 반환이라는 조정 결정을 이끌어냈다.

실제 서울시 조정위원회는 2025년 2월 “분양계약 해제를 갈음하는 조정 결정을 확정”하며, 시행사에 7억 원대 분양대금 반환과 중도금 대납 및 지연손해금 지급을 명령했다.

반면, ‘A 오피스텔’의 경우 서초구청은 시정명령을 거부하며 “분양사업자가 위법 사항을 자진 정정했으므로, 처분하려는 원인이 되는 사실이 이미 시정되어 시정명령을 할 수 없다”는 논리로 책임을 회피했다. 이는 법적 요건 충족 시 행정청의 재량 없이 ‘즉시’ 시정명령을 내려야 하는 ‘기속행위’를, 위법 상태가 해소되었다고 판단되면 행정청이 명령 여부를 결정할 수 있는 ‘재량행위’처럼 자의적으로 해석한 것이 아니냐는 비판을 받고 있다.

특히 국토교통부의 지적처럼, 건분법 시행령 제9조 제1항은 “분양사업자가 … 시정명령을 받은 경우 … 분양계약을 해약할 수 있다”는 조항을 명시하고 있다. 이는 시정명령의 목적이 단순히 위법 광고를 수정하는 데 그치지 않고, 잘못된 광고를 보고 계약한 수분양자에게 계약 해제권을 부여하여 피해를 구제하는 데 있음을 보여준다.

즉, 위법한 분양광고로 계약이 이미 체결된 시점에서 ‘원인(위법 광고)’이 사라졌다고 판단하는 것은, 법이 규정하는 핵심적인 소비자 보호 기능을 무력화하는 행위라는 지적이다. 이는 서초구청의 해명이 법원의 판례 및 국토교통부의 유권해석과 정면으로 배치되는 이유다.

이에 대해 롯데건설 측은 “공사와 관련된 사항 외 인허가 및 분양은 시행사가 도맡아 하고있어 시공사가 답변할 수있는 사항은 없다”면서 “다만, 시행사가 수분양자와 협의를 통한 원만한 해결을 원하고 있어 당사도 적극 지원할 예정이다”라고 밝혔다.

뉴스필드는 수차례 시행사 측의 해명을 듣기 위해 연락했지만 답변을 거부했다.