신세계면세점을 운영하는 신세계디에프가 지난 10월 30일 이사회를 열고 인천국제공항 제1·2터미널에 걸친 DF2 권역(화장품·향수·주류·담배) 사업권 반납을 공식 의결하며, 국내 최대 관문 면세 시장이 급변하는 소비 환경과 높은 리스크를 안고 있는 ‘객당 수수료 연동형’ 임대료 구조의 압박 속에 결국 무릎을 꿇었다.

이는 향후 7년 이상의 장기 적자를 막기 위한 기업들의 ‘수익성 중심 생존 전략’이라는 분석이다.

유정현 대신증권 기업리서치부 팀장은 최근 한국경제TV에 출연해 호텔신라와 신세계의 인천국제공항 면세점 철수 결정은 남은 7년 간의 적자를 막기 위한 ‘수익성 중심 전략’이라는 의견을 내놨다.

인천공항 면세점의 연이은 철수는 공항공사가 2023년 7월부터 전환한 객당 수수료 연동 방식이 급변하는 시장 상황에 적응하지 못한 결과로 분석된다.

유 팀장은 “여객 수는 코로나 전으로 회복됐지만 면세 이용객이 따라오지 못해 임대료 부담만 커졌다”며 “실제 면세점에서 돈을 쓰는 손님이 기대만큼 늘지 않아 면세사업자들이 적자를 이어왔다”고 짚었다. 이 과정에서 공항공사의 경직적인 임대료 고수와 면세 사업자들의 무리한 입찰 베팅이 빚어낸 총체적 결과라는 비판을 피하기 어렵게 됐다.

■ ‘승자의 저주’ 현실화: 100억 적자에 굴복한 빅 2

인천공항 면세점은 한때 유동 인구가 보장되고 매출 안정성이 높아 사업권만 따내면 매출 상위권에 오를 수 있는 ‘상징적 무대’였다. 그러나 코로나19 이후 소비 행태가 온라인 중심으로 재편되고 임대료 산정 방식이 이용객 수 연동제로 바뀌면서 수익성이 급격히 악화됐다.

특히 인천국제공항은 2023년부터 출국 여객 수에 비례해 임대료를 책정하는 구조로 변경되면서, 여객은 늘었지만 면세점 매출은 회복되지 않아 매출은 줄고 임대료는 오르는 역전 현상이 발생했다. 신라면세점은 객당 8,987원, 신세계면세점은 9,020원의 높은 임대료를 내는 조건으로 10년 계약을 체결했지만, 결국 ‘승자의 저주’가 현실이 된 셈이다.

신세계면세점은 “운영을 지속할 경우 손실이 더 커질 것으로 판단”해 철수를 결정했으며, 현재 매월 50억~100억 원의 적자를 보는 것으로 알려졌다. 신세계면세점보다 한발 앞서 지난달 호텔신라 역시 인천국제공항 DF1 권역(주류·담배·화장품·패션 등) 철수를 선언하며 매달 60억~80억 원의 손실을 감내해왔다. 호텔신라 관계자는 “지속 운영 가치가 청산가치보다 낮다고 판단했다”고 밝혔다.

■ 법원 권고도 무시한 공항공사 ‘나 홀로 고집’

수익성 악화가 지속되자 양사는 인천국제공항공사에 임대료 인하를 요청했으나 협상이 결렬되자 법원에 조정 신청을 냈다.

법원은 이들의 주장을 받아들여, 인천지방법원은 신라면세점 임대료 25% 인하, 신세계면세점 27.2% 인하를 권고하는 강제조정 결정을 내렸다. 그러나 이 결정은 법적 구속력이 없는 권고에 불과했다. 인천국제공항공사는 즉시 이의신청서를 제출하며 ‘임대료 조정은 없다’는 입장을 고수했다.

공항공사 측은 임대료 인하를 거부하는 근거로 ▲입찰 공정성 훼손 ▲다른 사업자와의 형평성 문제 ▲차임 감액 요건 미충족 등을 들었다. 특히 고액의 임대료를 써낸 자율입찰 결과를 존중해야 하며, “조정안대로 임대료를 낮출 경우 탈락한 업체가 제시한 금액보다 낮아져 특혜 시비와 직원의 배임 소지가 발생할 수 있다”는 입장을 고수했다.

인천공항 면세점 임대료는 공사 수익의 핵심이었다. 업계 및 과거 자료에 따르면, 인천공항의 비항공 수익이 전체 수익의 70% 이상을 차지하며, 이 중 면세점 임대료 수입이 공사 전체 수익의 약 40% 안팎을 차지하는 것으로 알려져 있다.

■ 위약금 백기, ‘수익성 중심’ 전략 전면 재배치

공항공사의 강경한 입장으로 인해, 결국 신라면세점이 먼저 백기를 들었고 신세계면세점도 뒤이어 일부 사업권을 반납하며 인천국제공항에서 발을 뺐다.

이번 결정으로 신세계면세점이 부담해야 할 위약금은 약 1,900억 원으로 추산되며, 계약 해지 후에도 6개월간 의무 영업을 이어가야 하는 조항에 따라 2026년 4월 28일부로 영업을 종료하게 된다.

앞서 신라면세점도 지난달 18일 1,900억 원 수준의 위약금을 감수하고 DF1 권역 사업권을 반납했으며, 영업 종료 예정일은 2026년 3월 17일이다.

유 팀장은 “신세계의 경우 1,900억원대의 면세점 보증금은 돌려받지 못할 것”이라면서도, “인천공항에서 빠지면 2026년 기준으로 600억원 이상의 영업이익을 다시 확보할 수 있는 구조라 철수가 합리적이다”고 평가했다.

신세계면세점 관계자는 “앞으로는 명동 시내점과 DF4(패션·잡화) 사업에 역량을 집중해 수익성 중심의 체질 개선을 추진할 계획”이라고 밝혔다. 호텔신라 관계자 역시 “단기적 매출 감소는 불가피하지만 중장기적으로 재무구조 개선 효과를 기대한다”고 강조했다.

유 팀장은 “이번 결정으로 면세 업계가 외형 확대보다는 수익성 중심으로 방향을 바꿨다는 신호를 시장에 준다”며 “인천공항 부담이 줄어들면 시내 면세점 경쟁도 완화돼 내년부터는 수익성이 개선될 가능성이 있다”고 전망했다. 이는 면세업계가 외형 확대보다는 수익성 확보로 사업 방향을 전환했다는 분명한 신호이다.

이번 대형 면세 사업자들의 연이은 철수 결정은 높은 임대료를 감수했던 면세 사업자들의 수익성 판단 착오와 경직적인 임대료 고수 방침 간의 충돌, 그리고 변화된 소비 환경에 부적합했던 ‘객당 연동 임대료’ 구조의 구조적 리스크가 결합된 결과로 해석된다.