대우건설 자회사 책임시공 ‘푸르지오 발라드’ 불송치 결정 어떻게?

서초경찰서의 부실 수사 의혹이 도마 위에 올랐다.

대우건설 자회사 대우에스티가 시공한 오피스텔 ‘푸르지오 발라드’의 불법 분양 혐의를 수사한 경찰이 고소인 측의 핵심 증거를 외면한 채 피의자 측 논리만을 수사결과통지서에 담았다는 지적이 나왔다. 이로 인해 경찰의 자의적 법 해석 논란이 일고 있다.

수사결과통지서는 마치 피의자 측의 변론 자료를 그대로 옮겨 놓은 듯한 내용을 담고 있었고, 고소인 측의 핵심 증거자료와 관련 판례 등이 구체적으로 제시됐으나 증거가 불충분하다고 판단됐다.

문제의 오피스텔 수분양자들은 지난 5월 건축물 분양에 관한 법률(설계변경·분양공고 및 공개추첨) 위반 혐의로 시행사를 고소했지만, 최근 서초경찰서는 불송치를 결정했다.

1. “배포 실체는 없다”… 경찰, 왜 이 핵심 증거를 무시했나?

수분양자들은 시행사가 분양 광고를 실제로 배포하지 않아 대중의 공정한 청약 기회를 박탈했다고 주장했다. 경찰은 이 혐의에 대해 ‘피의자 측이 광고를 게재하고 배포한 것으로 판단된다’며 혐의없음으로 결론 내렸다.

경찰의 판단 근거는 피의자가 제출한 광고가 실린 신문 사진과 광고대행사의 세금계산서, 그리고 신문사 측의 “추가 발송했다”는 답변이 전부다.

문제는 경찰이 외면한 핵심 증거는 다음과 같다.

■ 시간의 모순: 분양 승인과 동시에 광고안이 제출된 시각은 2021년 6월 17일 오후 2시. 이 시간은 해당 신문사의 배포망 담당자가 “오후 1시 10분 이후에는 신문을 배포하지 않는다”고 증언한 녹취록 시간대와 정면으로 배치된다.

■ 납본본의 부재: 국립중앙도서관에 납본된 2021년 6월 17일자 신문 10쇄에는 해당 광고가 존재하지 않았다. 2차 인쇄부터 광고를 게재했다는 피의자 주장과 달리, 실제로 대중에게 광범위하게 배포되거나 납본될 만한 실체가 없었음을 방증하는 결정적인 증거라는 게 고소인 측 주장이다.

국립중앙도서관에 보관된 다른 날짜 신문에서도 광고를 찾아 볼 수 없었다.

■ ’50부만 배포해도 불법’…경찰 판단, 법원 판례와 충돌

경찰은 6월 17일자 분양 광고가 실린 신문 1부가 존재한다는 사실을 근거로 광고 배포가 이루어졌다고 판단했다. 그러나 이는 법원의 판단과 정면으로 배치된다.

지난 6월 서울남부지방법원은 50부만 발부받아 마치 공개모집을 하는 것처럼 외관만 형성한 행위를 건분법 위반으로 판단해 벌금 150만 원을 선고한 바 있다. 법원은 이러한 행위가 “일반 대중의 청약 기회를 박탈한 것”이라고 명확히 지적했다.

경찰은 피의자 측이 제시한 자료만을 근거로 삼았을 뿐, 납본본 기록 확인이나 배포망 관계자 진술 등 고소인이 제시한 의혹을 해소하려는 적극적인 수사 노력은 보이지 않았다고 고소인 측은 전했다.

2. 경찰의 자의적 법 해석, 법원 판례와 정면 충돌

시행사는 분양 승인 이후 모델하우스와 다른 자재로 시공을 진행하면서도, 건축물분양법 제7조 제2항에 따른 통지 의무를 다하지 않았다는 점을 인정하고 있다. 이 법 조항은 ‘동등 이상’의 자재로 변경하는 경우에도 설계 변경 이전에 수분양자들에게 미리 그 내용을 통지하도록 규정한다.

다만 시행사 측은 변경된 자재, 특히 창호가 ‘내장재 및 외장재’에 해당하지 않는다는 논리로 법 위반이 아니라고 주장했다. 이러한 주장은 사전점검 이후에야 발송된 ‘전용부(세대) 변경 안내문’과 스스로 일부 자재가 ‘동등 이상’으로 변경되었다고 인정한 시행사 측 준비서면에서도 드러난다.

경찰은 창호·조명 등 핵심 자재 변경 혐의에 대해 수사결과통지서에 판단 내용을 아예 누락한 채 혐의없음으로 결론냈다. 이는 법률 전문가들의 해석과 법원 판례와 정면으로 충돌하는 핵심 쟁점을 의도적으로 회피했다는 비판을 낳는다.

그러나 변호인 측이 제시한 법원의 판단에 따르면 서울고등법원은(2023나2003610) 허가도면과 달리 창호를 변경 시공한 사안에 대하여, “창호의 규격을 축소하거나 PVC 이중 미서기창에서 시스템 미서기 단창으로 재질을 변경하는 것은 내장재 또는 외장재의 하향변경에 해당한다”고 명확하게 판시했다.

이를 근거로 법원은 해당 변경 시공을 하자로 인정했다. 이는 고등법원이 창호의 재질 및 규격 변경을 ‘외장재료의 변경’으로 직접 판단한 중요한 사례다.

서울중앙지방법원의 여러 판례(2023가합56369, 2023가단5302497 등)에서도 ‘외벽 마감재’와 ‘창호’의 변경 주장을 함께 다루며, 창호를 건물의 외관과 성능을 구성하는 중요한 요소로 보고 있음을 시사했다.

이상의 판례를 종합하면, 법원은 창호의 재질 및 규격 변경을 수분양자의 이해관계에 중대한 영향을 미치는 ‘외장재료의 변경’으로 판단하는 경향이 확고하다.

경찰의 판단은 이러한 법원의 확립된 해석과는 동떨어진 것으로, 고소인들이 제출한 변호인 측의 법률 검토 의견을 전혀 반영하지 않았다는 비판을 피하기 어렵다.

3. ‘공개추첨’ 없는 분양, ‘청약자 0명’으로 면죄부?

수분양자들은 공개 모집 절차 없이 수의계약으로 분양이 진행된 점을 문제 삼았다. 경찰은 이 역시 혐의없음으로 결론 내렸다.

경찰 판단에 따르면 해당 오피스텔은 176실로 300실 미만에 해당해 인터넷을 통한 분양 공개모집이 의무가 아니라고 판단했다. 또한 “고소인 측이 ‘청약 접수가 0건이었다’는 답변을 받았고, 피의자 측이 청약 접수자가 없음을 이유로 추첨을 하지 않았다”는 진술을 바탕으로 공개 모집을 하지 않았다고 보기 어렵다고 판단했다.

경찰의 논리에는 모순점이 있다.

분양신고서에 따르면 청약 접수 방법은 ‘현장 접수’였고, 접수 기간은 2021년 6월 22일 단 하루에 불과했다.

더구나 1000만 원이라는 높은 청약신청금까지 요구했다. 이러한 까다로운 조건들은 대중의 접근을 사실상 차단한 셈이고, 광고가 제대로 배포되지 않았다면 대중이 인지하지 못해 청약자가 없을 수밖에 없는 구조라는 것이다.

경찰은 이처럼 ‘배포’와 ‘청약’ 사이의 인과관계를 무시한 채, 형식적인 절차만을 확인하고 면죄부를 준 셈이라고 고소인 측은 주장했다.

4. 경찰, “기자에게 해명할 이유 없다”…의문만 키운 비협조적 태도

이 같은 불송치 결정의 배경을 확인하고자 기자가 서초경찰서 담당 팀장에게 직접 질의했다. 기자는 고소인 측이 제출한 핵심 증거들이 왜 ‘증거 불충분’으로 판단되었는지 그 이유를 물었다.

기자: … (중략) 고소인 측이 자료로 제공한 증거들, 배포가 안 됐다는 도서관 납본본에는 없었고…

A 팀장: 그거는 제가 기자님한테 말씀드릴 이유가 없고요. 고소인 측에서 이의 신청하실 거면 하시면 되고 제가 기자님한테 그거를 해명할 이유가 없습니다.

기자가 “증거들이 다 빠진 수사 종결서”라고 지적하자, A 팀장은 “기자님이 그런 말씀을 저한테 하는 게 정당하지가 않아요”라고 반발했다.

고소인 측이 제시한 증거와 판례 등이 판단됐나는 기자의 질문에, A 팀장은 “통지한 대로 그냥 아시면 되고요. 더 이상 개별 취재는 응하지 않습니다”라고 답하며 사실상 해명을 거부했다.

수분양자들은 이번 불송치 결정에 대해 검찰 이의신청 등을 통해 진실을 규명하겠다는 입장이다.