PF 신용보강 3.6조→2.8조…조건부 채무인수는 7.1조→8.2조
올해 효력 발생 7곳 분석…보증 6916억 줄고 채무인수 2.1조 증가
6곳 대출약정, 사내이사로만 꾸린 경영위원회서 의결
정비사업 4조 수주…10월 1일 목동 ‘르엘 라운지’ 개관

롯데건설이 오일근 대표 취임 이후 기존 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 보증은 줄였지만, 사업에 문제가 생길 경우 대신 빚을 떠안을 수 있는 조건부 채무인수 규모는 오히려 커진 것으로 나타났다.

올해 약정이 발효된 7개 사업장의 조건부 채무인수 대출잔액은 지난해 말보다 2조1151억원 증가했다. 이 가운데 6곳의 대출약정은 사외이사가 없는 경영위원회에서 의결됐으며, 위원장인 오 대표는 관련 안건에 모두 찬성했다.

29일 금융감독원 전자공시시스템에 공시된 롯데건설 반기보고서와 투자설명서 등을 분석한 결과, 회사의 PF 관련 신용보강 규모는 지난해 말 3조6021억원에서 올해 6월 말 2조7736억원으로 8285억원 감소했다.

반면 책임준공 등을 조건으로 한 채무인수 대출잔액은 같은 기간 7조1004억원에서 8조1555억원으로 1조551억원 증가했다. 7개 사업장에서는 2조1151억원 늘었지만, 다른 사업장의 기존 약정이 줄거나 종료되면서 회사 전체 증가액은 이보다 작았다.

조건부 채무인수는 공사를 약속한 기간 안에 끝내지 못하는 등의 상황이 발생하면 시공사가 시행사의 PF 대출을 대신 떠안는 약정이다. 일반적인 연대보증이나 자금보충과는 위험이 발생하는 조건이 달라 단순 합산해 전체 PF 위험으로 볼 수는 없다.

■ 보증 줄이는 사이 채무인수 늘어…6곳 대출약정은 경영위서 의결

올해 상반기 효력이 발생한 조건부 채무인수약정은 7개 사업장, 대출잔액 기준 4조7936억원이다. 다만 기존 약정이 연장·확대됐거나 브릿지론에서 본PF로 넘어가면서 보증 형태가 바뀐 사업장도 포함돼 있어 전액을 신규 증가분으로 볼 수는 없다.

지난해 말과 사업장별로 비교하면 이들 7곳의 조건부 채무인수 대출잔액은 2조1151억원 늘어난 반면 기존 연대보증·자금보충은 6916억원 줄었다.

일부 약정은 책임준공 외 조건도 포함한다. 미래도시 관련 약정에는 ‘리파이낸싱 미이행 시 조건부 채무인수’, 헌인타운개발에는 ‘책임분양 미이행 시 조건부 채무인수’ 조항이 붙었다. 일부 사업장에서는 준공뿐 아니라 자금 차환이나 분양 관련 약정을 지키지 못할 경우에도 롯데건설이 PF 대출을 떠안을 수 있는 구조다.

롯데건설 반기보고서의 위원회 활동내역을 대조한 결과, 7개 사업장 가운데 확인되는 6곳의 대출약정 체결 또는 리파이낸싱 안건은 경영위원회에서 의결됐다.

경영위원회는 오 대표를 위원장으로 사내이사 4명만으로 구성돼 사외이사는 참여하지 않는다. 오 대표는 관련 안건에 모두 찬성했다.

반면 사외이사 3명이 참여하는 이사회에서는 6월 ‘광주 중앙공원 민간공원 특례사업 리파이낸싱 조건 합의의 건’이 관련 안건으로 다뤄졌다.

오 대표는 지난해 12월 12일 대표이사로 선임됐으며, 이번에 확인된 7개 조건부 채무인수약정은 모두 취임 이후 효력이 발생했다.

■ 남은 PF 76.6% 미착공…정비사업 4조 찍고 목동으로

롯데건설이 연대보증·자금보충 기준으로 제시한 PF 관련 대출잔액은 6월 말 2조4262억원이다. 이 가운데 아직 공사를 시작하지 않은 사업장 관련 금액은 1조8581억원으로 76.6%를 차지한다.

이런 가운데 롯데건설은 도시정비사업 수주를 확대하고 있다. 올해 성수전략정비구역 제4지구를 비롯해 안양 충훈부 일원 공공재개발, 금호21구역 재개발, 가락극동·도곡우성 재건축, 창원 용호3구역 재건축 등 6개 사업을 따내 누적 수주액 4조110억원을 기록했다.

다음 승부처는 서울 양천구 목동이다. 롯데건설은 10월 1일 목동 동·서측 두 곳에 하이엔드 주거 브랜드 ‘르엘’을 내건 ‘르엘 라운지’를 열고 목동신시가지 재건축 수주전에 본격적으로 나선다. 목동신시가지 재건축 전체 사업 규모는 30조원대로 거론된다.

대규모 정비사업에서는 건설사의 신용도와 자금조달 여건이 사업비와 조합원 이주비 등의 금융조건과 연결될 수 있다. 롯데건설도 투자설명서에서 신용등급 하락 시 “대형 정비사업 등 주요 프로젝트 수주에 불이익을 받을 가능성이 있다”고 밝혔다.

롯데건설은 PF 우발채무와 관련해 대응 가능한 유동성을 확보하고 있다는 입장이다. 회사는 투자설명서에서 “잠재적 우발채무가 현실화되더라도 즉각 대응할 수 있는 충분한 추가 유동성을 이미 확보했다”고 밝혔다.