참여연대를 비롯한 주거시민단체들이 새 정부 출범을 앞두고 전세사기 예방, 공시가격 제도 개선, 공공임대주택 공급 및 예산 확대를 최우선 과제로 제시하며 구체적인 개선 방안을 촉구하고 나섰다.
특히 18일 개최된 연속 좌담회에서는 윤석열 정부의 주거·부동산 정책이 초래한 폐해를 짚고, 공시가격 제도와 공공임대주택 정책의 근본적인 문제점을 지적하며 새 정부의 전향적인 변화를 요구했다.
좌담회는 김은정 참여연대 협동사무처장의 사회로 진행되었으며, 최은영 한국도시연구소 소장, 임재만 교수(참여연대 민생희망본부 실행위원), 박준 서울시립대 교수, 이강훈 변호사(세입자114 센터장) 등이 발표자로 참여해 현 정부 정책의 문제점을 조목조목 비판하고 대안을 제시했다.
■ 공시가격 현실화 후퇴…보유세 부담 대폭 감소
최은영 한국도시연구소 소장은 국토교통부의 공동주택 공시가격 및 실거래가 자료 분석 결과를 공개하며, 2020년부터 2024년까지 공시가격의 실거래가 반영률이 전반적으로 하락하고 보유세 부담 또한 크게 줄어들었다고 밝혔다. 2023년 전국 공시가격 평균은 전년 대비 19.8% 떨어졌으나, 같은 기간 실거래가는 36.9% 상승했으며, 서울 역시 공시가격이 19.4% 하락한 반면 실거래가는 9.3% 올랐다고 그는 설명했다.
공동주택 단지별 실거래가 반영률은 2020년 67.5%에서 2024년 61%로 낮아진 것으로 나타났다. 최 소장은 이 같은 분석 결과를 근거로 윤석열 정부가 공시가격 현실화율을 2020년 수준으로 유지한 것이 아니라 대폭 낮췄다고 비판의 목소리를 높였다. 윤 정부는 공시가격이 실거래가를 초과하는 ‘역전 현상’을 막겠다며 2020년 수립된 ‘공시가격 현실화 로드맵’을 폐지하고, 2025년부터 시세 변화율만 반영하겠다고 했지만, 2024년 기준 공시가격이 실거래가를 초과한 단지는 전체의 0.9%에 불과하며, 대부분 3억 원 미만의 연립·다세대 주택이었다고 덧붙였다.
보유세 부담 역시 큰 폭으로 줄어든 것으로 확인됐다. 주택분 종합부동산세 결정세액은 2020년 1.5조 원에서 2021년 4.4조 원으로 급증했다가, 2022년 3.3조 원, 2023년에는 0.9조 원으로 급감했다고 최 소장은 설명했다. 주택분 재산세 부과세액 또한 2018년 4.5조 원에서 2022년 6.7조 원으로 늘었다가, 2023년 5.8조 원으로 감소했다고 지적했다.
특히 서울 25개 대표 아파트의 경우 2019년~2023년 실거래가가 크게 올랐음에도, 2020년~2024년 공시가격의 실거래가 반영률은 대부분 하락했다고 그는 강조했다. 강남구 은마아파트(전용 76.8㎡)의 사례를 들며, 실거래가가 2019년 17억 8,460만 원에서 2023년 21억 5,241만 원으로 약 3억 7천만 원 상승했지만, 공시가격은 2020년 13억 6,777만 원에서 2024년 15억 7,062만 원으로 약 2억 원 상승하는 데 그쳐 반영률이 76.6%에서 73%로 낮아졌다고 구체적인 수치를 제시했다.
■ 공시제도 개선과 공공임대 확대 절실
최 소장은 윤석열 정부가 공시가격 현실화율뿐만 아니라 재산세와 종합부동산세의 세율, 공정시장가액비율까지 모두 낮춰 고자산계층의 보유세 부담을 완화시키고, 보유세를 통해 확보할 재원도 크게 감소했다고 목소리를 높였다. 그는 0.3%에도 못 미치는 보유세 실효세율을 명목세율에 가깝도록 높이는 것이 중요하다고 강조하며, 이재명 정부가 공시가격 현실화 로드맵을 정상화하고 조세법률주의에 위배되는 과세 왜곡 장치들을 폐지하는 입법을 추진해야 한다고 주장했다.
임재만 교수(참여연대 민생희망본부 실행위원)는 1989년 공시지가 제도 도입 이후 2006년 주택 가격 공시제도가 도입되었음에도 비주거용 부동산 가격 공시제도는 아직 도입되지 않고 있다고 지적했다. 임 교수는 공시가격이 재산세, 지역건강보험료 등 약 60여 개 행정 목적에 활용되지만, 보상과 과세처럼 이해가 충돌하는 영역에서 사용되어 시세반영률과 형평성에 대한 이해 상충 문제가 발생한다고 설명했다. 노무현·문재인 정부가 낮은 시세반영률을 제고하기 위한 로드맵을 발표했으나 정권 교체 이후 폐기되었으며, 2025년 국토교통부가 발표한 공시가격의 시세반영률은 표준지 65.5%, 표준주택 53.6%, 공동주택 69%로 지역·유형·가격대 간 불형평성이 여전하다고 비판했다.
박준 서울시립대 교수는 한국의 장기공공임대주택 비율이 EU, OECD 선진국에 비해 낮아 민간임대주택에 대한 과도한 의존으로 이어져 금리 변동 등 외부 충격에 취약하다고 지적했다. 박 교수는 윤석열 정부가 전임 정부보다 공급 계획을 25.9% 축소했고, 공급 실적도 계획 목표에 크게 미달했다고 비판했다. 그는 주택도시기금에서 주택구입, 전세대출 지원 비중이 커진 반면, 공공임대주택 융자사업 비중은 감소했는데, 민간임대주택을 활용하는 전세임대의 비중은 18%로 커졌고 민간임대지원도 7%로 확대되고 있다고 지적했다.
이강훈 변호사(세입자114 센터장)는 이재명 대통령이 ‘공공임대주택 비율 단계적 확대’와 ‘공공임대주택 공급 로드맵 법정화’를 공약했지만, 공급 목표를 분명히 밝히지 않았다고 꼬집었다. 이 변호사는 새 정부에 △2026년부터 장기공공임대주택 공급량을 연간 15만 호 이상으로 상향, △공공임대주택 예산을 윤 정부 출범 이전 수준으로 증액, △공공임대주택 지원단가 상향 조정을 제안했다.
