GS건설·현대건설·코오롱글로벌이 공동 시공하는 인천 부평구 산곡6구역 재개발 단지 ‘산곡역자이힐스테이트앤하늘채’가 특별공급과 1·2순위 청약을 모두 마치고도 146가구를 채우지 못했다. 대형 건설사 3곳이 손잡은 2706가구 대단지라는 간판도 수요를 끌어오지 못했다.
23일 한국부동산원 청약홈에 따르면 이 단지는 지난 21일 2순위 청약까지 883가구 모집에 1032건이 접수됐다. 산술 경쟁률은 1대 1을 넘었지만, 주택형과 지역별로 나눠 집계하는 청약 규칙상 전용 59㎡A형 18가구와 59㎡C형 128가구 등 146가구가 최종 미달로 남았다.
부진은 첫 단계부터 이어졌다. 입주자모집공고상 일반분양 물량은 1289가구로, 이 중 685가구가 특별공급, 604가구가 일반공급이다. 19일 특별공급에는 406건만 접수돼 신청이 배정 물량의 59%에 그쳤다. 남은 279가구가 일반공급으로 넘어가면서 1순위 모집 규모가 883가구로 불었다.
20일 1순위에는 883가구 모집에 830건이 접수돼 평균 경쟁률 0.94대 1을 기록했다. 9개 주택형 가운데 전용 50㎡A·59㎡A·59㎡C·75㎡A 4개 주택형이 1순위에서 공급 물량을 채우지 못했다. 2순위에서 50㎡A와 75㎡A는 미달을 털어냈지만 59㎡ 두 개 주택형은 끝내 남았다.
■ 59㎡C형 60% 미달…10억원대 84㎡는 마감, 미달 146가구 분양대금 최대 1074억원
미달이 가장 깊은 곳은 전용 59㎡C형이다. 특별공급에서 넘어온 물량을 합쳐 182가구를 일반공급으로 모집했는데, 1·2순위를 통틀어 접수는 54건이었다. 1순위 해당지역 접수는 27건에 그쳤다. 이 주택형의 전체 공급 213가구 가운데 128가구, 약 60%가 청약 단계에서 주인을 찾지 못한 셈이다.
같은 59㎡ 안에서도 성적은 갈렸다. 59㎡B형은 185가구 모집에 1순위에만 257건이 몰려 해당지역에서 1.05대 1로 마감했다. 최고 분양가는 59㎡B형이 7억8000만원으로 59㎡C형(7억3400만원)보다 4600만원 비쌌다. 더 싼 주택형이 대거 미달한 것이어서 가격만으로는 설명이 되지 않는다.
고분양가 논란의 중심이던 전용 84㎡는 오히려 1순위에서 마감했다. 최고 분양가 10억3200만원인 84㎡B형은 44가구 모집에 1순위 해당지역에서만 92건이 접수돼 2.09대 1을 기록했다. 9억4100만원인 84㎡A형도 17가구에 26건이 들어와 1.53대 1로 끝났다.
문제는 미달이 난 59㎡가 이 단지 분양 물량의 중심이라는 점이다. 59㎡ 3개 주택형의 공급은 854가구로 일반분양 1289가구의 66%를 차지한다. 반면 1순위에서 마감한 84㎡ 두 개 주택형의 공급은 83가구, 6%에 불과하다. 수요가 붙은 대형 평형은 물량이 적고, 물량이 몰린 소형 평형에서 수요가 빠졌다.
최고 분양가 기준으로 단순 계산하면 미달 146가구의 분양대금은 최대 1074억원가량이다. 59㎡C형 128가구에 최고가 7억3400만원을, 59㎡A형 18가구에 7억4600만원을 곱한 값이다. 실제 분양가는 층과 동에 따라 이보다 낮을 수 있다.
■ 인근 단지보다 2억원 비싼 분양가…공사비 7979억원, 미분양 장기화 땐 조합원 부담 우려
가격 논란은 분양 전부터 있었다. 이 단지 84㎡ 최고 분양가는 지난해 인근에서 분양한 ‘해링턴 스퀘어 산곡역’ 84㎡(8억3500만~8억5200만원)보다 약 2억원 높다. 산곡역 일대에는 5050가구 ‘e편한세상 부평 그랑힐스’와 799가구 ‘부평 두산위브더파크’가 이미 입주했고, 2475가구 ‘해링턴 스퀘어 산곡역’이 2028년 입주를 앞두고 있어 이번 단지를 합치면 4개 단지 1만1030가구가 한 생활권에 들어선다.
사업주체는 산곡6주택재개발정비사업조합이다. 일반분양 대금은 조합의 사업비 재원이어서 미분양이 길어지면 부담은 조합원 분담금으로 돌아갈 수 있다. 사업은 오래 끌었다. 코오롱글로벌 반기보고서는 이 사업의 계약일을 2009년 12월 22일로 적고 있어, 시공 계약부터 분양까지 17년 가까이 걸렸다.
시공 3사 공시를 보면 총 공사비는 7979억8300만원이다. GS건설 반기보고서는 총 계약액 7979억8300만원 가운데 자사 지분을 40%인 3191억9300만원으로 기재했다. 코오롱글로벌 몫은 1595억9600만원으로 20%에 해당한다. 나머지 40%가 현대건설 몫으로 계산되지만, 현대건설 반기보고서에는 이 사업이 개별 계약으로 나타나지 않는다. 공사 기한은 2029년 11월 30일이다.
당첨자 발표는 27일이며 정당계약은 11월 9일부터 11일까지다. 입주는 2029년 12월 예정이다. 1대 1을 갓 넘긴 주택형에서 계약 포기가 나오면 미분양 물량은 146가구보다 늘어날 수 있다.