2순위까지 48건 접수…시행사 지난해 말 자본총계 -209억, 차입금 5749억
대우건설이 시공하는 인천 ‘청라 아크원 푸르지오’의 전용면적 103㎡B형이 2순위 청약까지 마치고도 124세대 가운데 76세대를 채우지 못했다.
시행사 청라스마트시티는 지난해 말 자본총계가 마이너스 209억원인 완전자본잠식 상태였다. 분양대금으로 빚과 공사비를 갚아야 하는 시행사에 미분양은 곧 자금 부담이다.
14일 한국부동산원 청약홈에 따르면 103㎡B형에는 1·2순위를 합쳐 48건이 접수됐다. 6개 주택형 가운데 2순위까지 미달한 곳은 이 주택형뿐이다. 이 주택형은 특별공급 25세대가 모두 남아 일반 모집이 99세대에서 124세대로 늘어난 상태였다.
단지 전체로는 아파트 868세대 가운데 특별공급 미달분 250세대를 더한 일반공급 604세대에 1597건이 접수됐다. 84㎡A형은 1순위 해당지역 경쟁률이 12.91대 1이었다.
■ 같은 값 103㎡A형은 채웠는데…B형만 남아
103㎡B형 최고 분양가는 11억6340만원이다. 국토교통부 실거래가를 모은 자리랩 집계로는 인근 청라한화꿈에그린(2012년 준공) 40평형대의 최근 1년 거래 중앙값 7억5000만원보다 4억원 넘게 높다. 다만 준공 14년 차 단지 시세와 신축 분양가를 그대로 견주기는 어렵다.
분양가만으로는 설명이 안 된다. 같은 103㎡인 A형은 최고 분양가가 11억7100만원으로 B형보다 760만원 비싸지만, 114세대 모집에 1순위에서만 204건이 접수됐다. 차이는 특별공급 단계부터 났다. A형은 특별공급 29세대 가운데 10세대가 주인을 찾았고, B형은 25세대가 모두 남았다.
입지 여건은 엇갈린다. 하나금융그룹이 지난 9월부터 임직원 약 2200명을 청라 그룹헤드쿼터로 옮기고 있지만, 당초 2027년 말 개통 목표였던 서울지하철 7호선 청라연장선은 전동차 제작사의 경영난으로 늦어지고 있다.
수도권 외곽 분양시장 분위기도 좋지 않다. 이달 경기 화성 향남읍에서 청약을 받은 롯데건설의 ‘화성 향남 롯데캐슬 시그니처’는 일반공급 1465세대에 501건이 접수돼 980세대가 2순위 뒤에도 남았다. 아크원은 일반공급 604세대 가운데 76세대가 남았다.
■ 순손실 580억, 차입금 5749억…분양대금이 돈줄
청라스마트시티 감사보고서를 보면 이 회사는 지난해 580억원의 순손실을 냈다. 쌓인 결손금 1059억원이 자본금 850억원을 넘어섰고, 차입금은 5749억원이었다. 이 가운데 아크원이 들어설 M5블록 토지대출 2817억원은 만기가 올해 10월과 11월이었다.
시행사는 분양계약을 맺은 물량만 공사 진행에 맞춰 매출로 잡아, 착공 전후에는 이자 비용이 먼저 쌓인다. 분양계약과 중도금 납부가 곧 사업의 돈줄이다.
청라스마트시티 주주는 EMP BELSTAR LIMITED(30%)와 도담에스테이트·대명화학·웰메이드개발(각 15.33%), 미래에셋투자증권(13%) 등이다. 이 회사 주식은 인접 B1블록 오피스텔 PF 대출의 담보로 잡혀 있고, 대우건설이 2·3순위 질권자다.
대우건설은 지난 7월 청라스마트시티와 8180억5600만원 규모의 도급계약을 맺었다. 지난해 연결 매출의 10.16%다. 공사한 만큼 대금을 받는 기성불 방식이며, 9월 말 공정률은 0.02%다. 같은 시행사의 B1블록 ‘청라 피크원 푸르지오’ 4795억원을 더하면 대우건설이 이 시행사에서 따낸 공사는 1조2975억원이다.
IB토마토 보도에 따르면 청라스마트시티는 지난 8월 아크원 사업에 6000억원 규모의 본PF(착공 단계 프로젝트파이낸싱) 약정을 맺었고, 대우건설은 책임준공을 지키지 못하면 손해배상 책임을 지는 약정을 맺었다. 대우건설은 이 매체에 공사비를 분양수익금에서 공정에 따라 받는 구조라고 설명했다.
대우건설 최대주주는 지분 41.07%를 가진 중흥토건이고 계열사 중흥건설이 10.27%를 갖고 있다. 중흥토건은 정원주 대우건설 회장이 100% 소유한다. 정 회장은 미등기 임원이며, 대표이사는 지난달 2일 선임된 이강석 부사장이다.
당첨자 계약은 오는 22일부터 24일까지다. 미달 76세대에 계약 포기와 부적격 물량이 더해질지는 이때 드러난다.