한화 건설부문(대표 김승모)이 오는 9일부터 청약을 받는 경기 평택 ‘한화포레나 지제역’의 전용 84㎡ 분양가가 최고 7억2450만원으로 정해졌다. 발코니 확장비를 더하면 3년 뒤 입주할 새 아파트 값이 지금 지제역 일대 84㎡ 평균 매매가를 넘어선다.
4일 한국부동산원 청약홈에 올라온 입주자모집공고에 따르면 이 단지는 평택시 세교동 725번지 일원에 지하 2층~지상 27층, 12개 동, 1098가구로 지어진다. 전체의 86.5%인 950가구가 전용 84㎡다.
84㎡ 분양가는 층과 타입에 따라 6억2695만~7억2450만원이다. 116㎡는 최고 9억6845만원이다. 공급면적으로 나눠 보면 최고가 기준 3.3㎡당 2140만~2160만원대다.
분양가에는 발코니 확장비가 빠져 있다. 확장비는 84㎡가 2640만~2750만원, 116㎡가 3025만원이다. 84㎡C 최고층에 확장을 더하면 7억5200만원이 된다. KB부동산 자료 기준 평택지제역 일대 84㎡ 평균 매매가는 7억4700만원이다.
바로 옆 기존 단지 시세와 견줘도 차이가 크지 않다. 입주 4년 차인 평택지제역자이 84㎡는 지난달 13일 7억7000만원에 팔렸다. 6년 차 힐스테이트지제역 84㎡는 지난 8월 6억1700만원에 거래됐다. 이번 분양가는 이미 입주한 두 단지 시세 사이에 걸쳐 있다.
이 단지는 분양가상한제를 적용받지 않는다. 평택은 규제지역이 아니고 부지도 공공택지가 아닌 민간택지다. 모집공고는 분양가를 “분양가 자율화에 따라” 정했다고 적었다. 분양권 전매제한은 6개월이고 실거주 의무와 재당첨 제한은 없다. 집이 있는 사람도 1순위로 청약할 수 있다.
평택 분양시장에는 아직 팔리지 않은 집이 많다. 국토교통부 통계누리 기준 평택시 미분양 주택은 지난 9월 3358가구로, 2월 2612가구보다 746가구 늘었다. 다 지은 뒤에도 안 팔린 준공 후 미분양은 79가구다.
입주 물량도 몰려 있다. 내년 초 가재지구와 브레인시티 4개 단지에서만 5711가구가 입주한다. 현지 중개업계에 따르면 브레인시티 일부 분양권에는 분양가보다 7000만~8000만원 싼 마이너스 프리미엄이 붙어 있다.
■ 모집공고에 적힌 ‘공장 인접’과 ‘등기 지연’
회사 광고에 없는 내용은 모집공고 유의사항에 있다. 공고는 “본 단지 북측 및 남측에는 공장 및 산업단지가 인접하여 소음 및 먼지, 불쾌한 냄새 등이 발생할 수 있다”고 적었다.
단지 북쪽 45번 국도 쪽에는 높이 13m 방음벽이 계획돼 있다. 공고는 방음벽 옆 107~110동 세대의 조망과 일조가 침해될 수 있다고 밝혔다.
등기 문제도 남아 있다. 단지는 땅 주인들이 조합을 꾸려 개발하는 평택 영신지구 도시개발사업 안에 있다. 공고는 ‘국도1호선 지제역 앞 지하차도 개설’ 비용을 영신지구 조합이 분담해야 하며, 분담하지 않으면 공사 완료와 환지처분이 늦어져 “등기 이전 불가 등의 문제가 발생할 수 있다”고 적었다. 환지처분은 개발이 끝난 땅을 소유자에게 다시 나눠주는 절차다.
이 조합은 지하차도 비용을 놓고 평택시와 다툰 적이 있다. 2016년 11월 평택시의회는 영신지구 개발 관련 조사특별위원회를 열었다. 당시 특위는 조합이 1번국도 지하차도 건설 등의 사업비를 거부한 문제를 다뤘다. 조합은 지하차도 계획이 효력을 잃었고 교통 관련 부담금은 이미 냈다는 입장이었다.
분양 계약의 책임 구조도 따져볼 대목이다. 이 사업은 관리형 토지신탁 방식이다. 계약서상 파는 쪽은 한국투자부동산신탁이지만, 공고는 신탁사가 신탁재산 범위 안에서만 책임을 지고 매도인의 의무와 책임은 시행사 아이제이디앤씨가 진다고 밝혔다. 아이제이디앤씨는 금융감독원 전자공시시스템에 감사보고서를 내지 않는 회사여서 재무 상태를 공개 자료로 볼 수 없다. 시공은 ㈜한화가 맡았다.
회사는 삼성전자 평택캠퍼스가 약 5㎞ 거리에 있고 SRT·지하철 1호선 평택지제역이 도보권이라는 점을 내세웠다. 계약 조건은 계약금 10%에 중도금 60% 이자후불제다. 이자후불제는 중도금 대출 이자를 입주 때 한꺼번에 내는 방식이다. 공고는 계약자가 분양대금과 확장비, 후불이자를 모두 내야 입주할 수 있다고 적었다.
한편 ㈜한화의 최대주주는 지분 23.56%를 가진 한화에너지다. 김승연 한화그룹 회장이 12.04%, 김동관 ㈜한화 대표이사 부회장이 10.39%를 갖고 있다(6월 말 기준). 한화에너지 지분은 김동관 부회장이 50%, 김동원 한화생명 사장이 약 20%, 김동선 한화호텔앤드리조트 부사장이 10%를 보유하고 있다.