서울주택도시공사(SH공사) 김헌동 사장이 추진하는 이른바 ‘반값 아파트’의 공공성 논란이 일고 있다.

김 사장은 취임 이후 토지임대부 분양주택 사업을 확대해 나가겠다는 의지를 밝히고, 2023년에는 총 1만 2000여 세대의 토지임대부 분양주택을 공급할 계획을 발표했다. 이 중 5000여 세대는 올해 사전청약을 통해 공급되었고, 모든 주택이 조기에 마감되는 등 큰 인기를 끌었다.

그러나 2일 참여연대 부집행위원장 이강훈 변호사는 SH공사의 반값 아파트 사업에 대해 다음과 같은 문제점을 지적했다.

첫째, 공공 환매 조건을 없애 시세차익을 최초 분양자에게 몰아주었다는 점이다.

공공 환매 조건이 있었을 때는 공공주택사업자가 시세차익을 환수할 수 있었지만, 이를 없애면서 최초 분양자는 시세차익을 독식하게 되었다. 이는 개발이익의 불로소득화를 방치하는 정책이라는 비판을 받고 있다.

둘째, 토지 임대료가 높아 저렴한 주택이 될 수 없다는 점이다.

토지임대부 분양주택은 건물만 분양하고 토지는 임대하는 방식으로, 토지 가격이 주택 가격에 포함되지 않아 분양가가 저렴하게 책정된다. 하지만 토지 임대료가 높다면, 주택 가격은 결국 시장 시세에 따라 형성될 수밖에 없다. 따라서 토지 임대료가 높다면 반값아파트라는 이름과 달리 저렴한 주택이 될 수 없다.

셋째, 공공택지의 사적 전유 가능성을 배제할 수 없다는 점이다.

토지임대부 분양주택은 재건축이 가능하도록 되어 있어, 최초 분양자는 40년 후까지 토지를 계속 임대받을 수 있다. 이는 공공의 예산으로 조성한 공공택지를 특정 개인들이 반영구적으로 사적으로 전유할 수 있다는 문제점을 야기한다.

이강훈 변호사는 이러한 문제점들을 고려할 때, SH공사 반값아파트 사업 모델은 주택 공급 정책의 진보라고 보기 어렵다고 평가했다. 오히려 자산이 많지 않은 무주택 가구들에게 통합형 공공임대주택을 대량 공급하는 것이 더 합리적인 방안이 될 수 있다고 제안했다.