주거시설이 아닌 숙박시설인 ‘생활형숙박시설’을 주거와 전월세가 가능하다고 팔았다며 형사고소가 진행됐는데, 서초경찰서가 구체적인 내용없이 혐의 없음으로 사건을 불송치하자, 검찰이 두손건설 이도명 회장 등 피의자들을 상대로 서초서에 ‘보완수사’를 요구한 것으로 확인됐다. 이 회장은 당시 사건 분양시 시공사와 시행사 대표이사였다.
31일 서울중앙지방검찰청, 법무법인 명현, 법무법인 광장, 법무법인 기성, 피해자들의 취재를 종합해보면 검찰은 지난 24일 ‘서초로이움지젤’ 관련 사기 및 공인중개사법위반 혐의 사건에 대해 서초경찰서에 ‘보완수사’를 요구했다.
2021년 검경수사권 조정 제도가 시행되면서 경찰이 자체적으로 수사를 종결할 수 있게 됐다. 과거에는 경찰은 기소 또는 불기소 의견을 담아 사건을 검찰에 송치했어야 했다.
문제는 이번 사건과 관련해 서초경찰서가 단 2줄의 불송치 이유를 적으면서 혐의없음으로 결정해 사건을 종결하려고 하면서다.
불송치 이유는 ▲고소인 주장 외 피의자들이 공모해 고소인을 기망했다고 볼 증거가 없다. ▲피의자가 고소인 주장 외 범죄사실을 저질렀다고 볼 수 없고, 피의자가 위 전매 계약 주선 외에 별 건 중개 업무를 했다고 볼 만한 증거가 없다는 것이다.
이에 피해자들은 “주거와 전월세가 가능하다는 홍보 영상이 버젓이 존재하고, 이런 내용으로 홍보관에서 판매하는 녹취가있는데 이게 사기 증거가 아니면 무엇이 사기냐”면서, 이의신청을 했고, 이 절차에 따라 다시 검찰에 사건이 송치돼, 검찰은 보완수사를 지시하게 된 것이다.
‘서초 로이움지젤'(서초동 1591-6번지·408세대·1개동 지하 5층 지상 18층)의 △시공사는 두손건설 △시행사는 지젤스포츠클럽(현 더지젤) △매도인 겸 수탁자는 한국자산신탁 △분양대행사는 핀인베스트이다.
피해자들은 분양 당시 아파트처럼 주거와 전·월세가 가능하다고 들었기 때문에 실제 주거나 임대를 하기 위해 분양을 받았다고 주장하고 있다.
실제 분양 홍보 영상을 살펴보면 “당 사업지는 취사와 주거생활이 가능한 생활형숙박시설”이라며 “전매제한이 포함되지 않고 전월세가 가능하기 때문에 수익형 부동산으로 각광받고 있다”고 홍보하고 있다.
그러나 현행 건축법과 공중위생관리법 등에 따라 이 ‘생활형숙박시설’은 말 그대로 숙박시설이기 때문에 ‘숙박업’을 해야되지 주거로 사용하거나 전월세 자체가 불가능하다. 이렇게 할 경우 불법이다.
이에 따라 현재 피해자들은 생활형숙박시설 규제로 전입 및 전월세, 주거겸용 용도 사용이 불가능하고, 준공을 앞두고 전입이 불가해 잔금을 전세금으로 충당 할 수 없는 처지에 놓여있다. 결국 숙박업을 해야되는 상황이다.
또 숙박업을 하려고 해도 객실을 30개 이상 또는 영업장 면적이 해당 건물 연면적의 3분의 1이상을 확보해야 하기 때문에, 혼자서도 숙박업을 할 수 없는 상황. 다른 생숙 분양자들과 함께 30객실을 모아 위탁업체 외주를 주고 숙박업을 해야되는 처지에 놓여있다.
뉴스필드가 입수한 분양 당시 녹취 원본과 녹취록을 살펴보니 피의자 B씨는 2021년 1월 30일 모델하우스를 방문한 피해자 A씨에게 “실거주로 사용할 수도 있고, 전·월세를 줘도 된다”고 사실과 다른 내용으로 분양 홍보를 한다.
특히 B씨는 남은 분양 물건은 서향만 있다며 전매를 적극적으로 추천하기 시작한다. 녹취록에서 그는 “서향만 10개 호실 있는 상태고 동향으로 전매 대상 물건이 하나 있다”면서 “이 주변 시세가 보증금 2천에서 3천, 월 130만원~120만원 이래요. 2024년 벤처타운 있다. 그게 오픈 하면 3만명 이상의 벤처인들이 들어온다. 바쁘신 그런 분들이 대거 들어온다”고 주변 시세와 예상 호재 등을 설명하며 임대 수익을 얻을 수 있을 것이라며 빠르게 계약할 것을 종용하기까지 했다.
게다가 B씨는 전매계약 주선 상황에서 매도인 측으로부터 현금 200만원을, 전매 물건은 받은 A씨 측으로부터 100만원을 받았다. 그러나 매매가 진행된 S공인중개사무소는 수수료 22만원을 받는데 그쳐, S공인중개사무소는 형식상 중개인이고, 실질적인 중개행위는 B씨가 하면서 공인중개사법을 위반한 것으로 의심받고 있다.
왜냐면 B씨는 핀인베스트의 직원이고 부동산 중개사무소를 개설등록 하지 않은 것으로 전해졌기 때문이다. 중개업 시 중개사무소를 개설등록 하지 않고 중개업을 하면 불법이다.
또한 원 계약서 상에는 계약자 확인서에 ‘본 시설이 생활숙박시설임을 인지하고 있으며, 건물 내 숙박업 운영 등 일체의의무를 이행하는데 동의한다’ 등 숙박업 운영 사실을 인지할 수 있게끔 동의서에 서명하고 있지만, 피해자 A씨의 전매 계약서에는 일체 이런 내용이 담겨있지 않아, 전매를 주선한 분양업체 직원의 말로 모든 거래가 이뤄진 것으로 확인됐다.
국토교통부는 이런 불법 분양이 성행하자 해당 사건이 일어나기 직전인 2021년 1월 14일 생활용 숙박시설은 주택용도로 사용할 수 없다는 점을 분명히 하고, 분양공고시 ‘주택사용 불가’ 문구를 명시토록 건축물분양법령 개정을 추진하겠다는 보도자료를 배포하기도 했다.
국토부 관계자는 “이번 법령 개정 전에도 국토부는 생활형숙박시설은 숙박시설이기 때문에 그 외 용도사용은 불법이라고 지속적으로 강조하고 있었다”고 기자와의 통화를 통해 설명했다.
피해자들은 분양사무실 직원들로부터 들은 내용과 다른 사실을 나중에야 알게 돼 계약해지를 요구했지만 시행사 측은 본인이 계약서에 직접 서명했다는 이유로 계약 해지를 거부하고 있다.
계약서를 살펴보면 사업 시행 위탁사인 ‘지젤스포츠클럽’의 대표이사는 시공사 두손건설 이도명 대표이사와 동일인물이다.
설령 기망행위가 분양대행사 쪽에서 발생했다고 하더라도, 계약은 시행 위탁자인 지젤스포츠클럽과 시공사 두손건설 등과 이뤄졌기 때문에 이들 업체는 분양대행사가 기망한 분양 내용과는 무관하다는 입장이다.
이에 대해 피해자들은 계약서와 홍보물 자체도 위법한 내용이 확인되고 있다고 주장하며 기망에 대한 증거를 지속적으로 강조하고 있다.
실제 분양대금납부조건에 대한 설명서에서 전세금으로 잔금을 충당할 수 있다고 기재돼, 제 3자에게 주택임대수익용도로 사용이 가능한 것처럼 표현돼 있다.
설명서에는 레지던스호텔로 위탁운영도 가능하지만, 주거 및 전월세 임대 등 다양한 운영도 가능하다고 적시돼 있다.
또한 계약 당시 설명서에는 위탁운영 선택가능이라고 기재돼 있는데, 이에 따른 위탁운영계약서를 작성하지 않은 수분양자들은 중요 부분에 대한 착오를 주장하고 있다.
이밖에 인터넷에서 본 현장의 광고를 위한 포스팅 및 홍보물에도 실거주가 가능하다고 강조하고 있다.
이와 함께 이런 거짓 내용이 담긴 분양대행사 직원과의 녹취록도 제시하고 있지만, 서초경찰서는 증거불충분으로 사건을 종결지으려고 했고, 검찰은 ‘보완수사’를 요구한 상황이다.
아울러 시공사 두손건설의 이도명 회장이 사기 혐의를 받고 있는 이유는 계약 당시 시행사 ‘지젤스포츠클럽’ 대표가 이도명 회장 자신이었기 때문이다.
지젤스포츠클럽은 2020년 9월에 ‘서초 로이움지젤’이라는 브랜드로 생활형숙박시설 분양사업을 개시했다. 당시 이 회사의 대표이사는 이도명 회장이었다.
지젤스포츠클럽은 특수관계사인 이 회장이 대표이사와 최대주주로 있는 두손건설과 도급공사비 552억원의 도급공사 약정을 체결했다.
그런데 해당 물건 분양후 시행사 ‘지젤스포츠클럽’은 ‘더지젤’로 이름을 바꿨고, 이지애 대표이사로 변경됐다.
전자공시시스템을 확인해보니 2022년 말 기준 두손건설의 최대주주는 이도명 회장(99.812%), 이지애(0.175%), 이화X(0.004%), 이지X(0.004%), 이건X(0.004%) 등이 나머지 지분을 차지하고 있다.
또 시행사 더지젤의 최대주주는 이건X(27.78%·95년생·28세) 나머지 주요 주주는 이도명 회장(27.78%), 한XX(27.78) 등으로 나타났다.
이 회사는 2004년 자본금 3억원으로 설립됐으며, 22년 12월 말 기준 사원수는 10명인데 불구하고 매출액은 854억1000만원을 기록했다.
특히 뉴스필드가 입수한 등기부등본상 이 회사의 최대 주주는 이건X씨와 한XX는 같은 집에 살고 있는데, 해당 아파트를 이도명 회장이 소유하고 있는 것으로 확인됐다.
이 때문에 피해자 측은 사실상 시공사와 시행사 모두 이도명 회장의 회사들로 보고 “홍보 영상을 통해 주거, 전·월세가 가능하다고 확인이 되는 데도 불구하고 분양대행사에 일을 맡기고 800억원의 매출이 넘는 회사가 이 업체가 홍보하는 영상을 한 번도 확인도 안하고 몰랐다고 하는건가?”라고 의심하며 공모 또는 방조했다고 주장하고 있다.
서초경찰서 관계자는 “어디는 보완수사를 내리고, 어디는 안내리고 이런건 없다. 모두 함께 검찰 보완수사요구가 내려왔고, 이도명 회장도 함께 보완수사 요구가 있었다”고 밝혔다.
한편 현재 이 사건은 법무법인 명현과 광장, 기성 등을 통해 40여명의 피해자들이 계약 취소 등을 요구하며 민·형사 고소를 진행 중이다.
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